При выборе одного из этих способов покупки имущества не требуется одобрения банка, не нужно оформление страховки. Граждане, у которых нет возможности взять ипотечный кредит, приобретают недвижимость с помощью заключения подобных сделок.

Аренда жилья с правом выкупа

Процедура аренды с последующим выкупом происходит по следующей схеме:

1. Заключение договора аренды, в который включено условие о выкупе по окончании срока;
2. Ежемесячное внесение арендной платы, согласно установленному графику платежей;
3. Оформление договора купли-продажи после завершения аренды.

Согласно статье 624 ГК РФ арендованная недвижимость при завершении срока действия договора и внесения всей суммы за жилье может перейти в собственность арендатора. Данное условие оговаривается в ранее заключенном арендном соглашении.

Договор аренды с правом выкупа содержит как элементы арендного соглашения, так и разделы из договора купли-продажи, обязательно заключается в письменной форме и регистрируется в Росреестре (ст. 609 ГК РФ).

Это связано с тем, что подобные сделки являются долгосрочными и заключаются на период от 3 и более лет.

Если вы хотите узнать, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и как на это смотрят банки, советуем вам прочитать статью.

Договор найма с правом выкупа

Договор найма (аренды) с правом выкупа содержит следующие существенные условия:

• Предмет договора. Указывается точный адрес сдаваемой недвижимости, ее технические характеристики: общая и жилая площадь, количество комнат и их размеры, месторасположение на этаже, этаж и т.д. В этом разделе следует указать наличие или отсутствие ремонта, степень износа сантехники.
• Стороны сделки: ФИО и паспортные данные арендодателя и арендатора.
• Размер арендной платы и сроки ее внесения.
• Срок действия договора.
• Ответственность сторон.
• Стоимость жилья. Выкупная сумма рассчитывается экспертом. При этом учитывается кадастровая стоимость, экономические и рыночные условия на текущий период.
• Момент передачи собственности из рук арендодателя в руки арендатора, сроки внесения остаточной стоимости. Оговаривается способ расчета с арендодателем.

Предлагаем вам образец договора найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа: Скачать.

Плюсы и минусы

Преимущества аренды с правом выкупа перед ипотечным кредитом заключаются в следующем:

1. Не требуется предоставления документов, как при ипотеке (подтверждение зарплаты, наличие поручателей или залога).
2. Не нужно оформлять страховку помещения.
3. Нет начисления процентов.
4. Налог на недвижимость платит арендодатель, т.к. она находится в его собственности.
5. Предоставляется возможность проживания в снимаемой квартире.

Недостатком договора аренды с правом выкупа можно считать то, что в любой момент арендодатель может изменить условия сдачи в аренду: поменять размер ежемесячных платежей, расторгнуть договор по своей инициативе.

Квартира остается в собственности у арендодателя все время до внесения суммы выкупа арендатором. Если арендодатель решит предоставить сдаваемую им квартиру в залог, то он сможет это сделать, т.к. официально он является ее собственником. При этом арендатор, который не зарегистрирован в снимаемой им квартире, никак не сможет помешать залоговой сделке.

При заключении подобного соглашения арендатору следует просчитать итоговую стоимость квартиры, приобретаемой таким способом, и сравнить с ценами на рынке недвижимости.

Только если имеется выгода, стоит заключать сделку с последующим выкупом жилья.

Для безопасности своего положения лучше оформить временную регистрацию в снимаемой квартире.

При заключении договора стоит заверить его у нотариуса. Данные шаги смогут обезопасить арендатора от неправомерных действий собственника квартиры.

Договор аренды жилья с выкупом редко встречается на практике, т.к. такой тип соглашения не прописан четко в законах РФ. Поэтому обе стороны, заключающие сделку, подвергаются риску.

Например, при внезапной смерти арендодателя риску подвергается арендатор, т.к. наследники могут иметь другие планы на сдаваемую квартиру. Доверительные или родственные отношения между клиентами могут в данном случае свести к минимуму судебные разбирательства.

Читайте статью, незаконная сдача квартиры в аренду без уплаты налогов и чем это грозит владельцу, тут.

Особенности покупки квартиры в лизинг для физических лиц

Лизинг недвижимости похож на кредитную операцию по приобретению жилья с определенными преимуществами.

При подписании лизингового договора получателю предоставляется жилье в долгосрочную аренду.

По истечении срока лизинга стоимость квартиры, как правило, полностью выплачена. Остается только переоформить документы о праве собственности.

Соглашение должно быть заключено между тремя сторонами: покупателем, лизинговой компанией и продавцом.

Первый договор купли-продажи заключается между компанией и собственником недвижимости, второй – между компанией и покупателем в виде долгосрочной аренды.

Схема приобретения квартиры в лизинг состоит в следующем:

• Покупатель находит понравившееся ему жилье.
• Лизинговая компания приобретает эту недвижимость у продавца.
• Лизинговый посредник предоставляет квартиру по договору лизинга покупателю.
• По окончании договора лизингополучатель сможет выкупить жилье по остаточной стоимости. Только после этого происходит оформление квартиры в собственность.

Возможно Вас заинтересует статья, как правильно снять квартиру, чтобы не обманули, прочитать об этом можно здесь.

Основные разделы, которые включает договор лизинга:

1. Сведения о предмете лизинга — недвижимости;
2. Сроки договора;
3. Стоимость сделки;
4. Размер первичного взноса и схема дальнейших выплат;
5. Возможная процедура расторжения сделки.

Данный документ следует заверить нотариально.

При заключении лизингового договора стоимость жилья фиксируется. Она остается неизменной на весь срок его действия, если другие условия не прописаны в соглашении.

Преимущества и недостатки

Лизинг имеет преимущество перед арендой – это более стабильное положение лизингополучателя. Не надо опасаться увеличения арендной платы или расторжения договора.

При этом недостатком при сравнении лизинга и аренды является обязательный первичный взнос и выплата процентов лизингополучателем.

Лизинг имеет ряд преимуществ для лизингополучателя перед ипотечным кредитованием:

• Требуется меньшее количество документов для предоставления лизингодателю, которого интересуют реальные доходы лизингополучателя. Для заключения договора предоставляются в лизинговую компанию следующие документы: паспорт, ИНН, СНИЛС, трудовая книжка. Не нужно оформление страховок, что позволяет сэкономить средства.
• Размер ставки по процентам в течение всего срока остается неизменным.
• Налог на квартиру в лизинге ее покупатель не оплачивает, т.к. она находится на балансе у лизинговой компании.

Лизингодатель выдвигает определенные требования к своим клиентам:

1. Ограничения в возрасте – от 21 до 60 лет;
2. Гражданство России;
3. Наличие положительной истории по кредитам;
4. Залог при заключении договора на сумму более 15 млн. рублей.

Минусом лизинга является возможность оформления в собственность жилья только при полном погашении стоимости.

В квартире нельзя зарегистрироваться до ее приобретения.

Покупка жилья в лизинг имеет преимущество перед ипотекой, которое заключается в отсутствии предоставления большого количества требуемой документации. Это удобно тем лицам, которые по каким-либо причинам не могут взять кредит.

Только после тщательного анализа, расчетов и сравнения всех возможных способов приобретения недвижимости стоит заключать договор аренды квартиры с правом выкупа или брать недвижимость в лизинг.

Жилье в рассрочку: плюсы и минусы. Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Часто недвижимость покупают не для того, чтобы в ней жить самим, а в качестве инвестиции, с целью получения прибыли.

Как правильно сдать в аренду квартиру, кредит за которую еще не погашен?

Законодательство

Пока кредит не будет полностью выплачен, квартира — собственность банка, находится под залогом.

Недвижимость служит обеспечением обязательств заемщика (залогодателя) перед кредитором (залогодержателем) — так изложено в ФЗ №102 «Об ипотеке».

Право собственности, установленное ст. 209 ГК РФ, есть совокупность трёх составляющих — владение, пользование и распоряжение.

ФЗ №102 ч.3 п.1 ст.1. наделяет заемщика правом владеть и пользоваться имуществом с возможностью извлечения из него полезных свойств.

Права собственности заемщика в части распоряжения имуществом ограничены до момента полного погашения задолженности.

Федеральный закон №102, регулирующий залог недвижимости, не содержит прямого запрета на право распоряжаться имуществом, т.е. совершать в отношении его юридические сделки – в т.ч. сдавать внаем, но устанавливает определенные ограничения.

П.1 ст.40 закона гласит, что залогодатель вправе сдавать квартиру в аренду без согласия банка, если это не противоречит договору об ипотеке и если выполняются следующие условия:

• Срок сдачи в аренду не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
• Цели использования имущества соответствуют его назначению.

Порядок введения ограничений оборотоспособности устанавливается и регулируется законом.

Оборотоспособность — это свойство объектов гражданских прав, заключающееся в возможности отчуждения объекта по договору купли-продажи, мены или дарения либо его перехода от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства.

Так, в соответствии со ст.129 ГК РФ, если на совершение сделки с квартирой, как с объектом гражданских прав, не наложено ограничений, то она может переходить от одного лица к другому в порядке наследования или иным, не запрещенным законодательством способом.

Возможно Вас заинтересует статья, о незаконной сдаче квартиры в аренду без уплаты налогов, чем это грозит владельцу, прочитать об этом можно здесь.

Особенности сдачи в аренду ипотечной квартиры

Кредитные организации, стремясь обезопасить себя, часто составляют кредитные договоры так, что заемщик обязуется получать согласие на совершение любых действий с заложенным имуществом, будь то:

1. Продажа;
2. Обмен;
3. Сдача внаем;
4. Регистрация других лиц;
5. Перепланировка;
6. Визит родственников.

Для сдачи ипотечной квартиры внаем необходимо соблюдение пунктов подписанного кредитного договора.

Исходя из этого, для заемщика, решившего сдать квартиру, существует три возможных сценария:

• Ограничений банком не предусмотрено или он допускает сдачу приобретенной с помощью кредита квартиры внаем. В этом случае договор аренды составляется на любых — выгодных сторонам условиях.
• Наложен прямой запрет на сдачу ипотечной квартиры внаем. Если не удастся получить согласие, то действия заемщика будут считаться незаконными.
• Требуется согласование с кредитором — условия найма дополнительно оговариваются. Только после выполнения выдвинутых кредитором требований выдается разрешение.

Если в кредитном соглашении нет пункта, запрещающего передавать заложенное имущество во владение третьим лицам по договору аренды, или банковское учреждение дает разрешение, то сдавать квартиру можно.

При этом следует уведомить банк о заключенном договоре аренды, т.к. по ст.34 ФЗ №102 он вправе документально и фактически проверять наличие и условия содержания имущества.

Квартира в наем по военной ипотеке

Данные правила распространяются и на военнослужащих, приобретаемых жилье по программе военной ипотеки.

Помимо банка, квартира в залоге и у государства. Государство не предъявляет специальных требований к залогу и не ограничивают заемщика в действиях.

Получение дохода от аренды расценивается как коммерческая деятельность, а ФЗ №76 «О статусе военнослужащих» запрещает систематическое получение прибыли военнослужащими.

Чтобы не нарушать закон, сдавать квартиру следует периодически — принцип систематичности и последовательности прослеживаться не должен.

Как сдать, если банк запретил?

Включение в договор пункта, запрещающего сдачу в аренду, объясняется стремлением банка контролировать состояние залогового имущества, ведь пока задолженность по кредиту в полном объеме не погашена, существует вероятность перехода квартиры в собственность кредитора.

Кредитная организация заинтересована в сохранении ценности предмета залога, а заемщик, передавая недвижимость в пользование третьим лицам, не сможет постоянно следить за ее состоянием, чтобы во время предотвратить возможную порчу.

Для снятия запрета необходимо убедить банк в том, что его интересы не пострадают. Рекомендуемый механизм действия:

1. Составить заявление на имя кредитно-банковского учреждения с просьбой дать согласие.
2. Указать в заявлении причины, побудившие воспользоваться дополнительным источником дохода – например, возникновение финансовых затруднений.
3. Предоставить залогодержателю на ознакомление составленный договор аренды, содержащий раздел, обязывающий использовать арендуемое жилое помещение строго по прямому целевому назначению и сохранять его состояние в первоначальном виде. Положительно охарактеризовать кандидатуру арендатора.
4. Приложить справку, выданную страховой компанией, что она уведомлена о намерении собственника сдавать жилье внаем.
5. Ждать ответа. Рассмотрев документы, в течение недели банк примет решение.
6. При положительном ответе – оформить арендный договор официально. Госрегистрация требуется только для долгосрочных – свыше года, соглашений.

Если кредитор настроен отрицательно, можно ли не информировать его?

Ведь, казалось бы, риск невелик – как банк узнает о заключенном в устной форме соглашении?

Это умозаключение ошибочно, отсутствие письменной формы лишает банк возможности доказать факт незаконного действия, но узнать о заселении в залоговую квартиру посторонних лиц он сможет от:

• Соседей;
• Работников страховой компании, которые выявят, кто находился в квартире в момент наступления страхового случая;
• Представителей залогодержателя, уполномоченных на проведение проверки наличия, состояния и условия содержания заложенного имущества.

Установив, что заемщик без разрешения сдает квартиру внаем, банк вправе потребовать досрочного, в полном объеме погашения задолженности.

Неисполнение требований влечет подачу судебного иска о принудительном взыскании предмета залога.

Если в подписанном кредитном договоре есть пункт, запрещающий передавать жилое помещение в аренду, то за нарушение условий договора – штраф.

Сумма штрафа и механизм начисления должны быть отдельно прописаны.

Если вы хотите узнать, как правильно снять квартиру, чтобы не обманули, советуем вам прочитать статью.

Выгодно ли?

Взять недвижимость в ипотеку и сдавать, стоит ли совершать покупку квартиры для сдачи?

К очевидной выгоде приобретения и сдачи ипотечной квартиры внаем, даже с учетом сложностей и противоречий, относят:

1. Получаемый доход соизмерим с ежемесячными выплатами по кредиту;
2. Снижение финансовой нагрузки на заемщика;
3. Повышенный спрос на жилую недвижимость, окупаемость вложенных средств.

Основные минусы:

• Размер страховки при намерении сдавать жилье увеличится на 20-30%;
• Возможны неприятности с налоговой при неуплате с полученных сумм 13% налога;
• Необходимость проводить ремонт после квартирантов;
• Ухудшение состояния, порча имущества;
• Банк, на начальном этапе уведомленный о намерении заемщика сдавать квартиру, может поднять процентную ставку и увеличить минимальный размер первоначального взноса.

Арендатор – не собственник, не заинтересован в сбережении имущества и перед залогодержателем не в ответе, но в случае аренды ипотечной квартиры тоже рискует.

При обнаружении банком нарушений, договор аренды признают недействительным, потребуют досрочного выселения. Поэтому следует заранее выяснить:

1. Наличие обременения – заложена ли квартира;
2. Позицию залогодержателя в отношении предмета залога – есть ли разрешение на сдачу внаем.

Перед сдачей в аренду и наймом ипотечной квартиры требуется обстоятельно взвесить все возможные риски, рассчитать выгоду и принять оптимальное решение.

Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Зачем это нужно, насколько данное требование законно, как произвести окончательный расчет с арендодателем?

Что это такое?

Чаще всего жилище предлагается квартирантам с полной обстановкой – мебель, холодильник, стиралка, телевизор и пр.

Такой сервис очень удобен для жильцов, особенно, если это молодежь, не успевшая обзавестись имуществом.

Есть ли риски у хозяина жилья?

Их масса, и вот основные риски:

• Порча или пропажа вещей;
• Нанесение вреда дорогостоящему ремонту квартиры, сантехнике;
• Залив соседей;
• Исчезновение квартирантов без проведения полного расчета с собственником;
• Накопление неоплаченных счетов за коммуналку и пр.

Страховой депозит – это некая сумма, которая выплачивается жильцами владельцу, в качестве страховки, на случай возникновения непредвиденных обстоятельств, связанных с арендаторами, для покрытия материальных потерь, причиненных нерадивыми жильцами.

Следует упомянуть, что в законодательстве понятие «страховой депозит» при найме или аренде не содержится, такая страховка возникает при оформлении договорных отношений между двумя сторонами.

В ГК РФ есть статья 622, в соответствии с которой вещи, переданные во временное пользование, подлежат возврату в исправном, пригодном состоянии, но с учетом изменений, причиненных длительным пользованием, то есть с учетом амортизации.

Это значит, что при приеме объекта от нанимателей владелец не должен требовать вернуть ему имущество, после пользования в течение 3-5 лет, в первозданном виде, а просто в исправном, рабочем состоянии.

Испортив вещь, принадлежащую наймодателю, квартирант в соответствии со ст. 1064 ГК должен любым из способов (по договоренности) возместить урон.

Вместе с тем не стоит путать страховой депозит при аренде с авансом или с залогом.

Страховая сумма при возникновении неприятностей в виде причинения ущерба имуществу просто остается в распоряжении хозяина, чтобы он мог восстановить объект аренды в прежнем состоянии.

Если претензий к квартирантам нет, ущерб отсутствует, тогда депозит возвращается наймодателем квартирантам в полном объеме.

Обычно страховка равна величине 1-месячного платежа, за наем жилья, что нельзя считать чрезмерным требованием – эта сумма по сравнению с причиненным вредом может оказаться ничтожно малой.

Если вы хотите узнать, как составить договор найма (аренды) квартиры между физическими лицами, советуем вам прочитать статью.

Как оформить договор найма?

Специальный договор на депозит составлять не обязательно, можно в договор аренды включить дополнительный пункт о страховом депозите, условиях его внесения и возвращения.

Важно также четко конкретизировать, в счет возмещения, какого ущерба эти деньги могут остаться у арендодателя.

Подобный механизм исполнения договорных обязательств сторонами предусмотрен в ст. 329 ГК РФ, поэтому внесение условий страхового депозита в основной договор – вполне законное действие.

В договор аренды/найма включают условия открытия депозитного счета и порядок внесения на него денег.

Предлагаем вам образец договора аренды квартиры со страховым депозитом: Скачать.

Разумнее всего оговорить вклад в течение первого месяца, оплата же может быть произведена любым способом – наличными в банке, путем переброски денег со счета нанимателя на счет собственника и пр.

Важно, чтобы условия и сроки были конкретно указаны в пункте договора аренды.

Большинство банковских учреждений отлично знакомо с такой процедурой, как оформление страхового депозита.

Условия таковы: деньги вносятся одноразово, снимать средства и дополнять вклад нельзя, по истечению оговоренного срока начисленные проценты выдадут вместе с суммой депозита.

При передаче из рук в руки арендодатель обязан по всем правилам составить расписку в получении денег, зафиксировав не только сумму и дату, но и целевое назначение – страховка на случай причинения ущерба.

Передача средств без конкретизации их функции не дает возможности понять, что именно было оплачено – аренда, аванс, залог или иное, и не может быть принято в суде доказательством ввиду неопределенности.

При возврате страховой суммы наниматель обязан оформить расписку, удостоверив, какую именно сумму и когда он получил от хозяина квартиры.

Обязательным требованием является составление акта приема-передачи, являющегося приложением к договору найма.

В интересах обоих сторон подойти к оформлению акта не формально, а очень скрупулезно: не зафиксировав наличия некой вещи, владелец не будет иметь основания стребовать ее с квартирантов при расторжении договора.

Акт приема-передачи жилища при аренде – двусторонний документ, в котором наймодатель передает, а квартирант принимает в свое пользование мебель, бытовую технику, само помещение в отремонтированном состоянии, причем стоит не полениться и как можно подробнее описать марки бытовых приборов и оборудования, материал полов и пр.

Читайте статью, предоставление жилья по социальному найму — что это такое, тут.

Когда не берется страховой депозит?

Может ли арендатор сэкономить на страховом депозите? Это вполне возможно, если сдаваемая внаем квартира:

1. Пустая – в ней нет мебели и бытовой техники;
2. Требует ремонта, обстановка состоит из допотопной мебели.

При таких обстоятельствах страховой депозит арендодателем не берется, но и жить в обшарпанной квартире – приятного мало. В зависимости от притязаний квартирантов и их потребностей, возможен и такой вариант аренды.

Возврат

Возврат депозита после окончания срока действия договора – важная процедура, венчающая аренду жилища.

Оставить хозяину деньги у себя, при отсутствии ущерба, незаконно.

Если все в порядке, то следует вернуть квартирантам полную сумму депозита, с процентами банка.

В реальности порча имущества – не такое уж и редкое явление.

Прежде чем предъявлять счет, нужно определить размер потерь. Если приведена в негодность бытовая техника, то по акту приема-передачи совместным решением квартиранты с хозяином определяют, какой именно денежный эквивалент соответствует возмещению ущерба.

При порче полов, стен и т.п. стороны должны прийти к общему знаменателю по стоимости материалов для восстановления, прибавив на оплату работы специалиста.

Согласованная сумма компенсации ущерба остается в распоряжении наймодателя, если имеется остаток депозита, то его хозяин обязан вернуть арендатору.

Если депозитной суммы явно не хватает на покрытие убытков, тогда нанимателю придется доплатить.

При невозможности достигнуть договоренности мирным путем сумму компенсации определит суд.

Страховой депозит при сдаче квартиры в аренду – отлично зарекомендовавший себя метод, позволяющий арендодателю защитить свое добро от квартирантов-вандалов.

Что такое страховой депозит при аренде квартиры? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Самостоятельный поиск квартир и общение с собственниками утомляют и занимают много времени.

Обращаясь в агентство, вы значительно упрощаете себе задачу. Однако услуги специалиста платные и часто зависят от стоимости аренды снимаемой жилплощади.

Что такое комиссия и залог при аренде квартиры?

Комиссия – это гонорар, который клиент платит риэлтору при аренде жилья.

Что же входит в услуги агента?

• Поиск и подбор квартир, соответствующих требованиям клиента.
• Общение с собственниками квартир и установление договоренности о просмотрах.
• Показ квартиры.
• Переговоры с собственником.
• Подготовка и заключение договора между собственником жилплощади и арендатором.

Комиссия агентству платиться непосредственно после подписания договора между владельцем и арендатором. Эта сумма выплачивается однократно.

В последующие месяцы арендатор расплачивается только лишь с владельцем.

Находясь в поиске жилплощади в аренду, многие путают понятия «комиссия» и «залог».

Если комиссию арендатор платит агенту, то залог – собственнику.

Залог – не обязательное условие при аренде жилья.

Нередко собственники настаивают на том, чтобы помимо оплаты за первый месяц проживания, человек оплатил еще сумму за последний месяц.

Владельцы квартир хотят обезопасить себя от недобросовестных квартиросъемщиков, которые могут съехать без предупреждения. Помимо этого, залог является некой страховкой от порчи имущества арендатором.

Сумма залога должна быть прописана в договоре.

Это позволит арендатору после выселения из квартиры вернуть эти деньги назад, если арендодатель не имеет к нему претензий по поводу состояния имущества.

Кто должен платить?

Как правило, при аренде квартиры вознаграждение агенту платит квартиросъемщик, но это касается жилплощади средней и низкой ценовой категории.

За сдачу элитной недвижимости платит собственник, так как найти клиента на дорогие квартиры часто бывает непросто. К тому же, для многих владельцев дорогих апартаментов сдача в аренду является бизнесом.

Иногда комиссия может делиться между двумя заинтересованными лицами, собственником и арендатором, по обоюдному согласию.

Предлагаем вам образец договора на оказание риэлторских услуг по поиску жилого помещения для найма: Скачать.

Размер комиссии

Что значит комиссия 50 при съеме квартиры?

Это оплата риэлтору или агенту за работу по агентскому договору, обычно размер гонорара варьируется от 50 до 100% от суммы месячной аренды квартиры.

Стоимость услуг посредника часто зависит от двух факторов:

1. Количество агентов, участвующих в подборе квартиры. Если агент работает совместно с риэлтором из другого агентства, то они могут запросить 100% от суммы квартиры. Вознаграждение они делят пополам.
2. Ликвидность жилплощади. Чем выгоднее соотношение цены и качества квартиры, чем больше спрос на нее, там выше может быть комиссия.

Читайте статью, незаконная сдача квартиры в аренду без уплаты налогов, чем это грозит владельцу, тут.

Подписание договора найма и оплата услуг

При заключении договора должны присутствовать три лица – риэлтор, собственник и квартиросъемщик.

В договоре в обязательном порядке должны быть указаны следующие пункты:

• Паспортные данные;
• Характеристики снимаемого жилья – общая площадь, адрес;
• Размер ежемесячной арендной платы;
• Обязанности и права сторон;
• Срок действия договора;
• Порядок оплаты аренды;
• Порядок оплаты ЖКХ.

Обратите внимание на название документа. Это должен быть договор найма, а не договор аренды.

Согласно российскому законодательству, помещение для проживания гражданин может снять только на основании договора найма.

По желанию заинтересованных лиц риэлтор может включить дополнительные пункты.

Например, опись имущества или договоренность о неизменной сумме аренды в течение действия договора.

При заключении договора арендатору следует обратить внимание на документы собственника – паспорт и свидетельство на владение недвижимостью.

В свидетельстве о праве собственности в разделе «вид права собственности» в идеале должен быть указан вид права – индивидуальная собственность.

Это означает, что владелец единственный собственник этой недвижимости, и только он вправе ею распоряжаться.

Если в этом разделе указан вид права «общая долевая», то собственником этой квартиры является кто-то еще. Это значит, что другой владелец может в судебном порядке оспорить заключенный договор найма и выселить квартиросъемщика.

Чтобы подстраховаться, желательно подписывать договор со всеми законными владельцами недвижимости.

Если по каким-то причинам дольщики не могут явиться на сделку, одному из владельцев нужно предъявить доверенность на заключение договора от их имени.

Внимательно ознакомьтесь с пунктом об оплате. Если в нем указана фиксированная сумма, то сверх нее, например, за коммуналку, вы платить не обязаны.

Помимо суммы аренды в договоре может быть прописано обязательство квартиросъемщика брать на себя расходы за ЖКХ.

Отдавать комиссию за оказание риэлторских услуг нужно только после подписания договора и получения в руки ключей от квартиры.

Не рекомендуется подписывать документы с теми риэлторами, которые просят свой гонорар вперед.

Прежде чем поставить свою подпись, внимательно ознакомьтесь со всеми пунктами документа. Иногда происходит так, что владельцем квартиры оказывается подставное лицо.

Проверьте паспорт владельца, посмотрите фамилию на квитанциях по коммунальным услугам, потребуйте предъявить документ на право собственности.

Возможно Вас заинтересует статья, как правильно передать имущество при сдаче квартиры — составляем опись по образцу, прочитать об этом можно здесь.

Ответственность риэлтора

Если по каким-то причинам договор аренды был расторгнут, то сумма комиссии не возвращается.

Оставшемуся без жилья арендатору потребуется снова обращаться в агентство и опять оплачивать комиссию.

Неопытные квартиросъемщики нередко считают, что после заключения договора они в дальнейшем могут бесплатно пользоваться услугами риэлтора.

В действительности, агенты не несут ответственности за отношения между владельцем и арендатором.

В некоторых случаях, когда в договоре прописывается точная сумма комиссии, арендатор может потребовать возврата своих средств, если произошла форс-мажорная ситуация. Иногда такие вопросы решаются через суд.

Помощь риэлтора не всегда может гарантировать безопасную сделку.

Однако в большинстве случаев именно с помощью агентов квартиросъемщикам удается быстро найти жилье, а владельцам выгодно сдать свою недвижимость.

Как обезопасить себя при найме жилья? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Несмотря на схожесть с соглашением аренды, в договоре безвозмездного пользования отсутствует определение взимаемой стоимости за пользование жильем, что является базовым элементом любого соглашения об аренде.

Для чего нужен договор безвозмездного пользования?

Договор безвозмездного пользования жилым помещением позволит зарегистрировать проживающих в нем лиц.

Договор безвозмездного пользования является основанием для взыскания материального ущерба с виновного лица, если проживающие в квартире, испортят мебель, нанесут урон ремонту в квартире или причинят вред жилому помещению.

Договор безвозмездного пользования жилым помещением заключается в следующих целях:

• Временная регистрация граждан, проживающих в квартире, но не являющихся ее собственниками;
• Опровержение факта незаконной «скрытой» аренды;
• Гарантия судебной защиты при недобросовестном использовании жилого помещения знакомыми или родственниками;
• Исключение споров и недоразумений при пользовании жилым помещением.

Не рекомендуется использовать данный договор при сдаче квартиры в аренду, так как он не позволяет взыскать в суде денежные средства, оговоренные в устной форме.

Использование данного договора при сдаче жилья в аренду является налоговым нарушением, и владелец, в таком случае, несет административную ответственность.

Таким образом, данный договор чаще всего используется собственником для временной регистрации знакомых или родственников, проживающих в квартире на бесплатной основе.

Договор безвозмездного пользования жилым помещением позволяет организовать законодательную защиту прав собственника и людей, проживающих в жилом помещении на безвозмездной основе.

Содержание

Форма договора безвозмездного пользования жилым помещением составляется по общим правилам, которые предусмотрены гл.9 ГК РФ.

В договоре обязательно указываются:

1. Стороны соглашения;
2. Предмет договора;
3. Сроки действия договора.

Стороны, заключающие договор безвозмездного пользования, получают следующие наименования:

• Ссудодатель (владелец недвижимости);
• Ссудополучатель (лицо, снимающее жилое помещение).

Обычно в договоре указывается срок его действия. При его истечении ссудополучатель является первоочередным лицом для продления действия соглашения. В случае, если срок не указан, то договор признается бессрочным.

Предметом договора выступает квартира (комната, жилой дом), сведения о жилом помещении лучше переписать в договор из свидетельства на право собственности или другого документа, подтверждающего право ссудодателя заключать данное соглашение.

Договор безвозмездного пользования позволяет прописать в нем необходимость оплаты коммунальных платежей и амортизационных расходов квартиры ссудополучателем.

В договоре также могут быть прописаны следующие положения:

• Правила пользования жильем и имуществом, расположенным в квартире;
• Оплата ссудодателем неотделимых улучшений, произведенных ссудополучателем в жилом помещении, так как законодательная основа для такой оплаты отсутствует;
• Механизмы и способы досрочного расторжения договора;
• Особые условия, не противоречащие законодательству РФ.

Кроме того, как и любой договор, данное соглашение должно содержать:

1. Дату заключения;
2. Паспортные данные сторон;
3. Подписи.

В заключенном договоре происходит разграничение ответственности сторон за нанесение порчи помещению или утраты имущества, расположенного в квартире. Для разграничения такой ответственности обычно заключается акт приема-передачи, являющийся дополнением к основному договору.

Возможно Вас заинтересует статья, как правильно передать имущество при сдаче квартиры — составляем опись по образцу, прочитать об этом можно здесь.

Скачать договор

Предлагаем вам образец договора безвозмездного пользования жилым помещением между физическими лицами: Скачать.

Особенности

Договор безвозмездного пользования жилым помещением в целом схож со стандартным договором аренды. Главным отличием от договора аренды является отсутствие взимаемой платы за пользование жильем.

Другими существенными особенностями данного договора, применяющимися российским законодательством по умолчанию, если обратное не прописано в соглашении, являются:

• Ссудополучатель не получает права сдавать помещение в субаренду;
• Ссудополучатель не может предоставлять жилое помещение для временного проживания своим знакомым и родственникам (третьим лицам);
• Ссудодатель не обязан оплачивать неотделимые улучшения, произведенные ссудополучателем в квартире;
• Коммерческие организации не имеют права заключать данный договор со связанными с ними лицами (работниками, учредителями и др.);

Сторона, желающая досрочно расторгнуть договор, должна предупредить сторону соглашения за 1 месяц до желаемого момента расторжения.

По законодательству РФ ремонт имущества, переданного в безвозмездное пользование, осуществляется стороной ссудополучателя, однако в договоре можно прописать иной порядок данной процедуры.

Досрочное расторжение

При желании, одна из сторон может расторгнуть договор досрочно, согласно ст. ГК РФ 699, причинами этого могут являться:

1. Ненадлежащее (нецелевое) использование имущества ссудополучателем;
2. Не поддержание имущества в надлежащем состоянии;
3. Значительное ухудшение состояния имущества;
4. Передача имущества третьим лицам;
5. Если ссудополучатель не был предупрежден о правах других лиц на предоставляемое имущество;
6. Если ссудополучатель не был предупрежден о существенных недостатках имущества;
7. Не предоставление имущества ссудополучателю, оговоренного в действующем договоре;
8. Непригодное состояние имущества и помещения.

Читайте статью, сдача квартир посуточно, как выгодный бизнес, тут.

Регистрация

Согласно 689 статье ГК РФ, к договору безвозмездного пользования жилым помещением не применима статья 609 ГК РФ.

Договор, заключенный на неопределенный срок, составляется в простой письменной форме без заверки нотариусом. Регистрировать договор в органах государственной регистрации не нужно.

Налогообложение

Договор безвозмездного пользования жилым помещением не предполагает извлечения выгоды владельцем жилого помещения, следовательно, не может облагаться налоговыми сборами согласно законодательству РФ.

Новости законодательства. Налог на прибыль при безвозмездном пользовании имуществом. Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Грамотно составленный договор аренды квартиры позволяет зафиксировать достигнутые сторонами договоренности в рамках действующего законодательства.

Найм и аренда, в чем отличия?

Заключая договор найма жилого помещения, стороны устанавливают между собой соглашение о возмездной передаче в пользование объекта жилой недвижимости.

Аналогичные отношения регулируются и договором аренды жилья.

В каких же случаях применять тот или иной договор? Ответ на этот вопрос содержит статья 671 ГК РФ.

Выбор вида сделки зависит от субъекта, в пользование которому передается квартира или иное жилище.

Если жилье передается в пользование физическому лицу, то необходимо заключать договор найма, в свою очередь, аналогичные отношения с юрлицом оформляются договором аренды.

Различия в правовом регулировании данных правоотношений, влекут за собой особенности их оформления и регистрации, связанные с тем, что физические лица, являются менее защищенной стороной.

Аренда и наем различаются особенностями:

• Государственной регистрации;
• Определения продолжительности действия договора;
• Расторжения договорных отношений.

Требования к договору найма

Соглашение о найме квартиры имеет законную силу лишь при соблюдении письменной формы.

Для оформления договора потребуются сведения, содержащиеся в:

1. Паспортах участников соглашения;
2. Документах, на основании которых наймодатель приобрел право собственности на объект недвижимости;
3. Документах, подтверждающий госрегистрацию.

Существенное условие договора найма – информация, позволяющая однозначно идентифицировать предмет сделки:

• Адрес;
• Кадастровый (условный) номер;
• Площадь;
• Количество комнат;
• Этажность.

Если в договоре найма не конкретизировано сдаваемое жилье, то такое соглашение считается незаключенным.

Требование о нотариальном удостоверении договора найма в законодательстве не содержится, но такая процедура иногда проводится по желанию сторон.

Возможно Вас заинтересует статья, сдача квартир посуточно, как выгодный бизнес, прочитать об этом можно здесь.

Типовой договор

Как правильно составить договор аренды квартиры?

Нормативными правовыми актами не введено каких-либо форм типового договора найма жилой недвижимости, следовательно, составить данный документ можно в произвольной форме, но при этом необходимо соблюсти все требования законодательства и максимально учесть интересы сторон.

Документальное оформление сдачи жилья в наем целесообразно осуществлять, придерживаясь универсальной структуры, характерной для такого вида договоров.

Вводные данные договора включают:

1. Дату и место заключения соглашения;
2. Название (договор найма квартиры, комнаты или жилого дома).

Далее, раскрывается информация о сторонах сделки:

• Фамилия, имя, отчество;
• Паспортные данные, включая сведения о месте проживания.

Статьей 677 ГК РФ установлено, что в договоре необходимо перечислить граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

Необходимо детально описать передаваемый наймодателем в пользование нанимателю предмет договора, указав:

1. Сведения об адресе, учетных данных недвижимости;
2. Характеристики помещения (площадь, количество этажей, комнат);
3. Основания возникновения права собственности на жилье у наймодателя;
4. Оснащена ли квартира мебелью и бытовой техникой.

Особого внимания требует оформление раздела, содержащего информацию о правах и обязанностях сторон.

Помимо стандартных правомочий сторон, касающихся пользования имуществом важно детально раскрыть:

• Порядок проведения и оплаты текущего и капитального ремонтов (по закону обязанность оплачивать капитальный ремонт лежит на наймодателе, а текущий – на нанимателе, однако в договоре можно предусмотреть иной порядок);
• Периодичность посещения квартиры наймодателем;
• Возможность и порядок сдачи квартиры в поднаем;
• Порядок расчета за коммунальные услуги и прочие платежи, связанные с эксплуатацией жилого помещения.

В разделе «Порядок расчетов» определяются размер и сроки внесения платы за пользование предметом договора, предусматривается способ оплаты (безналичный денежный перевод, оплата наличными под расписку).

Распространенным вариантом определения срока выплат является составление графика платежей, который оформляется как приложение к договору.

Если стороны предусмотрели, что в течение срока действия договора размер платежей может меняться, то следует детально описать эту возможность и условия ее наступления.

В противном случае потребовать увеличения платы наймодатель не сможет, поскольку статья 682 ГК РФ содержит прямой запрет на одностороннее изменение размера платы, не предусмотренное договором.

Важным моментом в договоре является порядок передачи жилья. В этой части соглашения указывается информация о дате и составе передаваемого имущества, определяются временные границы несения рисков утраты и повреждения жилища.

Факт передачи имущества фиксируется в акте приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора.

Также рекомендуется составить перечень передаваемого имущества (мебель, техника) с указанием информации о характеристиках и состоянии каждого объекта. Такой перечень также оформляется, как приложение к основному документу.

Срок договора ограничивается конкретным промежутком времени или наступлением какого-либо условия, но следует помнить, что максимальный срок для такого вида договоров не должен превышать 5 лет. Если не предусмотреть пункт о сроке действия соглашения, то оно считается заключенным на 5 лет.

Раздел «Ответственность сторон» регулирует порядок возмещения вреда, нанесенного действиями сторон, в том числе размеры компенсационных выплат (неустойки, штрафов, пени) за неисполнение условий договора каждым из участников договора.

При оформлении договора следует заранее предусмотреть порядок и основания его расторжения.

В законе предусмотрен ограниченный перечень оснований, по которым договор найма жилья можно досрочно расторгнуть, и есть смысл зафиксировать в договоре дополнительные основания.

Предлагаем вам скачать образец типового договора найма (аренды) жилого помещения: Скачать бланк.

В разделе «Порядок разрешения споров» предусматриваются варианты досудебного урегулирования споров, территориальную подсудность, отличную от предусмотренной ГПК РФ.

Какие-либо условия, не подходящие для включения в другие разделы, включают в раздел «Прочие условия».

Далее, указываются все реквизиты и контактные данные сторон договора, после чего вся информация заверяется их личными подписями.

Государственная регистрация

Договор найма жилой недвижимости считается заключенным с момента подписания сторонами, государственная регистрация этого соглашения не осуществляется.

Однако, если договор найма оформлен на длительный срок (не менее года), посетить территориальный орган Росреестра сторонам сделки все-таки придется.

Дело в том, что долгосрочный наем жилого помещения является обременением права собственности и данное ограничение права необходимо зарегистрировать, подав соответствующее заявление не позднее чем через 1 месяц после заключения договора найма.

Читайте статью, как и где восстановить документы на квартиру при утере тут.

Продление договорных отношений

От срока, на который заключен договор найма, зависит и порядок продления договорных отношений.

Если стороны заключали соглашение на срок не менее года, то наниматель имеет преимущественное право на возобновление договора.

В этом случае не менее, чем за 3 месяца до окончания действия договорных отношений, наймодатель должен направить нанимателю одно из уведомлений:

• О заключении договора на прежних условиях;
• О возможности продления соглашения на измененных условиях;
• О намерении не сдавать предмет договора в течение 1 года и более.

Если собственник помещения не направляет вышеуказанное уведомление, то договор автоматически продлевается на прежних условиях.

Договор с измененными условиями продлевается путем составления дополнительного соглашения. Аналогичным образом продлеваются и краткосрочные договоры найма жилого помещения.

Как сдать квартиру в аренду и «не нарваться» на неприятности? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Возникновение договорных отношений, как и их прекращение следует осуществлять, учитывая нормы действующего законодательства и интересы всех участников договора.

Особенности договорных отношений

Продумать способы и порядок прекращения договорных отношений, возникающих при аренде квартиры, необходимо еще на стадии составления договора.

Договором аренды регулируются отношения по предоставлению объекта жилой недвижимости между владельцем или его представителем и организацией или индивидуальным предпринимателем.

Договор аренды в жилищной сфере следует разграничивать с договором коммерческого найма.

В случае найма пользователем помещения (нанимателем) может быть исключительно физическое лицо, в роли арендатора всегда выступает юрлицо (индивидуальный предприниматель), которое обязано во исполнение норм ГК РФ использовать объект договора (квартиру) для жилищных нужд граждан.

Если вы хотите узнать, чем грозит владельцу незаконная сдача квартиры в аренду без уплаты налогов, советуем вам прочитать статью.

Оформление договорных отношений в форме, отличной от установленной статьями 161 и 609 ГК РФ, не допускается, такой документ считается недействительным и не является основанием для возникновения каких-либо правомочий для возможных субъектов.

Когда речь заходит о прекращении аренды квартиры, существенное значение имеет часть договора, содержащая положения о длительности таких отношений.

Аренда может устанавливаться как на фиксированный срок, так и на неопределенный период времени.

Сведения о договорах, действующих один год и более, подлежат внесению в Единый государственный реестр прав. Начало течения срока аренды исчисляется с даты записи о регистрации договора в реестре.

Законодательством определены отдельные ситуации, наступление которых служит для суда основанием для прекращения аренды до наступления срока окончания договора.

Этот перечень оснований нельзя считать закрытым и стороны могут предусмотреть и зафиксировать в договоре дополнительные условия, с наступлением которых аренда прекращается.

Как расторгнуть?

Аренда квартиры может прекращается как с истечением срока договора, так и до его наступления:

1. При взаимной договоренности сторон;
2. Если произошли существенные изменения содержания договора;
3. По иску любой стороны по основаниям, содержащимся в законодательстве или договоре.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон происходит по истечении срока, при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Если договор не содержит определенного срока действия, то и арендатор, и арендодатель имеют право прервать исполнение договора аренды жилища, уведомив вторую сторону за 3 месяца.

Возможно Вас заинтересует статья, о предоставлении жилья по социальному найму, прочитать об этом можно здесь.

По требованию арендатора одностороннее расторжение договора аренды в рамках судебного процесса возможно, когда:

• Арендодатель отказывается предоставить квартиру для проживания либо препятствует в использовании жилища по назначению;
Жилое помещение имеет неоговоренные недостатки, создающие препятствие в его использовании;
• Собственник жилища уклоняется от выполнения работ по капремонту;
• Наступили обстоятельства, не зависимые от воли арендатора и в результате которых жилье стало непригодным полноценного использования;
• Наступили иные обстоятельства, предусмотренные договором.

По требованию арендодателя договор аренды объекта недвижимости расторгается в рамках гражданского судопроизводства, когда пользователь арендуемого жилья:

1. Пользуется жилищем не в соответствии с его назначением, с нарушением правил проживания и требований договора;
2. Ухудшает состояние жилища;
3. Двукратно не вносит платежи по договору.

Договором могут быть предусмотрены иные причины для прекращения аренды по инициативе собственника жилья.

Требование досрочного прекращения договорных отношений арендодателем возможно лишь после направления арендатору предупреждения в письменной форме, которое содержит требование исполнить обязанности по договору в разумный период времени.

Расторжение договора найма квартиры

Вне зависимости от продолжительности действия договора найма квартиры, наниматель при наличии согласия проживающих с ним граждан имеет право направить письменное уведомление о прекращении договора наймодателю.

Договор расторгается по прошествии трех месяцев со дня такого предупреждения.

По иску собственника недвижимости договор найма подлежит расторжению в случаях:

• Неуплаты предусмотренных договором найма взносов на протяжении 6 месяцев, а при краткосрочном найме (менее одного года) – невнесения больше 2 платежей;
• Повреждения квартиры нанимателем или лицами, за деятельность которых он несет ответственность.

Любая сторона может инициировать расторжение договора в судебном порядке, если жилье становится непригодным для проживания, а также в случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Уведомление о досрочном прекращении

При расторжении договора аренды по требованию одной из сторон, инициатор прекращения договорных отношений направляет другой стороне уведомление о досрочном расторжении указанного договора.

Этот документ составляется в письменной форме и вручается другому участнику под подпись либо направляется почтовым отправлением с уведомлением о вручении адресату.

Форма уведомления законодательством не предусмотрена, но рекомендуется включение следующих реквизитов:

1. Название документа;
2. Реквизиты сторон и расторгаемого договора;
3. Основание расторжения и описание обстоятельств;
4. Требования к стороне, направленные на расторжение договора;
5. Подпись и дата.

Предлагаем вам скачать образец уведомления об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды: Скачать бланк.

Соглашение о расторжении договора аренды жилого помещения

Соглашение о расторжении договора жилого помещения выражает добровольные намерения всех сторон прекратить все отношения, по исполнению условий данного договора.

Соглашение составляется в той же форме, в какой составлен договор. Таким образом, если при заключении договора аренды требовалась госрегистрация, то соглашение необходимо также зарегистрировать в госреестре прав.

В преамбуле соглашения указываются участники договора. Наименования сторон должны быть идентичны изложенным в договоре.

Далее, стороны выражают свое намерение прекратить договорные отношения по аренде жилища (указываются все реквизиты договора – наименование, номер, дата заключения) с перечислением условий расторжения (рекомендуется включить порядок передачи имущества, информацию о расчетах между сторонами).

Если в соглашении не указывается срок прекращения договорных отношений, то они считаются завершенными с даты подписания соглашения.

Также указывается количество экземпляров соглашения, адреса, реквизиты и подписи сторон. Подпись представителя юридического лица заверяется печатью.

Предлагаем вам скачать образец соглашения о расторжении договора аренды квартиры: Скачать бланк.

Поскольку квартира является дорогостоящим имуществом и зачастую предоставляется в пользование с сопутствующим оборудованием и мебелью, целесообразно передавать имущество по описи и оформлять ее как приложение к соглашению.

Арендодатель требует срочно освободить квартиру. Правомерно ли такое требование? Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Для того чтобы избежать проблем, неизбежно возникающих при незаконной сдаче жилых помещений, следует оформлять отношения с учетом требований норм законодательства.

Закон о сдаче квартиры в аренду (наем)

Главами 34 и 35 ГК РФ регламентируется базовый комплекс отношений, возникающих при возмездном предоставлении во временное пользование (аренду и наем) недвижимости жилого назначения.

Поскольку данные виды договорных отношений носят возмездный характер и арендодатель получает доход, то следует учитывать и требования налогового законодательства.

Исходя из правового статуса собственника квартиры, полученный доход облагается:

• Налогом на доходы физических лиц (глава 23 НК РФ);
• Налогом на прибыль организаций (глава 25 НК РФ);
• Налогами в рамках специальных режимов налогообложения – упрощенной и патентной систем (главы 26.2; 26.5 НК РФ).

Обязанности налогоплательщиков

Согласно ст. 19 НК РФ налогоплательщиками признаются организации и физические лица, на которых в соответствии с НК РФ возложена обязанность уплачивать соответственно налоги и (или) сборы.

Физические лица

Физические лица получающие прибыль от сдачи в аренду (наем) квартиры, обязаны до 30 апреля, следующего за отчетным годом, подать в налоговую инспекцию по месту своей постоянной регистрации декларацию по форме 3-НДФЛ.

Перечислить рассчитанный в декларации за налоговый период (год) налоговый платеж налогоплательщики обязаны до 15 июля, следующего за отчетным периодом.

Налоговую базу (сумма всех полученных платежей за жилое помещение) можно уменьшить на размер налогового вычета.

Право на такие вычеты имеют граждане:

1. Перечисляющие часть дохода на благотворительность (вычет предоставляется в размере пожертвования, но не более 25% от полученного дохода);
2. Оплачивающие собственное обучение или образование детей (в размере понесенных расходов, но не более 50 тысяч рублей);
3. Приобретавшие за собственный счет медицинские услуги или назначенные врачом лекарства (в размере фактически понесенных расходов);
4. Вносящие дополнительные взносы на пенсионное страхование (в размере уплаченных взносов);
5. Понесшие расходы на приобретение или строительство жилья (вычет не превышает 2 млн рублей), в том числе за счет кредитных средств (вычет предоставляется в размере уплаченных по кредиту процентов, но не более 3 млн рублей).

Если вы хотите узнать, как передать имущество при сдаче квартиры, советуем вам прочитать статью.

Индивидуальные предприниматели

Индивидуальные предприниматели получающие доход от сдачи в аренду жилых помещений, исполняют свои налоговые обязательства, выбрав один из специальных режимов налогообложения:

• При упрощенной системе налогообложения (УСН) налогоплательщик выбирает способ формирования налоговой базы. Если в базу включается исключительно прибыль, то применяется ставка 6%. Доходы за вычетом понесенных расходов, облагаются 15% налогом. Необходимо предоставлять ежеквартальную декларацию.
• Более предпочтительным вариантом для предпринимателей, источником прибыли которых являются доходы от сдачи жилья, является патентная система. Для реализации этого режима в каждом субъекте РФ законодательно определяется потенциальный размер дохода за год для конкретных видов предпринимательской деятельности. Эта величина и является налоговой базой. Ставка налога составляет 6%. Предоставлять налоговую декларацию не нужно.

Организации

Организации могут осуществлять свою деятельность как в режиме общего налогообложения, так и применяя УСН.

При общем режиме у юридических лиц, предоставляющих услуги по аренде жилья, возникает обязанность уплатить налог на прибыль. Базовая ставка составляет 20%.

Ответственность за неуплату налогов

Налоговым законодательством закреплена финансовая ответственность за незаконную сдачу квартиры в аренду в виде штрафа за:

1. Неисполнение обязанности по уплате налога (статья 122 НК РФ) – от 20 до 40% (если правонарушение совершено умышленно) от суммы неуплаченного налогового платежа;
2. Непредставление декларации (статья 119 НК РФ) – 5% от взноса, подлежащего перечислению за каждый месяц задержки, но не более 30% и не менее тысячи рублей.

За значительные нарушения требований налогового законодательства, выразившиеся в неуплате налогов в крупном размере (более 600 тысяч рублей в пределах 3 лет – для граждан и 2 млн рублей – для юрлиц) и исходя из степени тяжести преступления, введена уголовная ответственность (статьи 198, 199 УК РФ) в виде:

• Штрафа;
• Принудительных работ;
• Ареста;
• Лишения свободы.

Возможно Вас заинтересует статья, альтернативная сделка с недвижимостью при купле продаже квартиры, прочитать об этом можно здесь.

Куда жаловаться?

Зачастую собственники, сдавая жилье, озабочены лишь извлечением максимальной прибыли и не слишком разборчиво относятся к оформлению договорных отношений и личности нанимателя. Вследствие такой беспечности страдает не только бюджет от недополученных налогов, но и соседи из-за поведения съемщиков.

Куда жаловаться на соседей, сдающих квартиру в аренду незаконно?

Для разрешения ситуации заинтересованные лица (соседи) могут обратиться с жалобой в соответствующие государственные органы.

В первую очередь рекомендуется обратиться с заявлением к участковому, который уполномочен проверить основания проживания граждан в квартире.

При выявлении факта проживания граждан без регистрации сотрудник полиции выносит постановление о наложении административного штрафа (статья 19.15.1 КоАП РФ).

Если в квартире незаконно проживают иностранные граждане имеет смысл написать жалобу в Управление Федеральной миграционной службы.

Читайте статью, как узнать можно ли выписать человека из квартиры без его согласия тут.

В сообщениях о нелегальной сдаче жилья заинтересованы налоговые органы. Жалобу можно подать в местную инспекцию Федеральной налоговой службы или в ее территориальное управление.

По факту этого обращения орган проведет проверку, предполагающую вызов для дачи пояснений собственника квартиры.

В случае если вина владельца квартиры в неуплате налогов и непредставлении декларации налоговым органом будет доказана, то собственника обяжут выплатить начисленные налоговые платежи, пени и штрафные санкции.

Если возникает ситуация, когда вышеуказанные структуры уклоняются от исполнения своих обязанностей по пресечению правонарушений (преступлений), результат может возыметь направление жалобы в прокуратуру.

Как законно сдать квартиру?

Правильные действия арендодателя позволят не только избежать проблем с законом, но и всецело защитить свои интересы и избежать непредвиденных убытков.

Основным документом, регулирующим отношения между собственником и предполагаемыми жильцами квартиры, является договор.

Если пользователем жилья будет физическое лицо, то оформляется договор найма жилья.

С юрлицом заключается договор аренды. Для любого из этих документов необходимо соблюсти письменную форму.

Договора, заключенные на срок, равный или превышающий один год, подлежат государственной регистрации.

Для минимизации затрат лучше заключать договора на срок меньше года и с возможностью пролонгации. В таком случае не требуется оплачивать пошлину за регистрационные действия.

Сдавать квартиру может собственник либо лицо им уполномоченное. Если есть возможность, предпочтительнее действовать самостоятельно, так как доверие населения к сделкам через представителя значительно ниже, а также за оформление доверенности нотариусом взимается плата.

Чтобы получить максимальную сумму дохода от предоставления жилья в аренду (наем) необходимо заранее определиться с системой исчисления и оплаты налоговых платежей.

Такой выбор зависит от многих факторов:

1. Количество сдаваемых объектов;
2. Налоговая политика субъекта РФ;
3. Потенциальный доход;
4. Категория недвижимости (жилье экономкласса или элитные апартаменты);
5. Сумма расходов на содержание жилья;
6. Статус арендодателя (физлицо или индивидуальный предприниматель).

Окончательный выбор можно сделать, только предварительно рассчитав все возможные варианты.

Нельзя забывать и о непосредственной уплате налога и предоставлении декларации, поскольку нарушение требований налогового законодательства грозит значительными расходами в виде штрафов и неприятными последствиями для репутации.

Сдача квартиры в аренду. Как заполнить декларацию 3-НДФЛ от сдачи квартиры в аренду? Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Что такое социальный найм жилья?

Социальный найм – это сделка, в результате которой граждане получают в пользование квартиры, дома и другие жилые помещения на особых льготных условиях.

Порядок предоставления и пользования таким жильем регулируется жилищным законодательством, а именно гл.7 и 8 ЖК РФ.

Лица, для которых доступно социальное жилье, определены местным и федеральным законодательством.

Если решение о выделении жилья исходит от федеральных органов власти, то выделяться жилое помещение будет из резервов государственного фонда, а если решение принял муниципалитет, то он и будет выделять недвижимость.

Предоставление происходит в порядке очередности – граждане, которые подходят под установленные критерии, подают документы, становятся на специальный учет и ждут своей очереди.

Важным моментом при подписании договора социального найма является, что полученное жилье можно приватизировать на общих основаниях.

Приватизация квартиры по договору социального найма позволит жильцу получить больше прав на имущество – для его продажи, обмена, дарения, сдачи в наем и т.п.

Граничные сроки приватизации все время продлеваются, поэтому съемщики социального жилья еще имеют возможность оформить на него полноценное право собственности.

Возможно Вас заинтересует статья о том, как правильно снять квартиру, чтобы не обманули, прочитать об этом можно тут.

Кому предоставляются жилые помещения?

Право на получение такого жилья есть у малоимущих граждан, которые официально определены как нуждающиеся в помещении для проживания. Для этого должны быть следующие основания:

• Граждане и члены их семьи не являются съемщиками помещений по договорам социального найма;
• Граждане относятся к нанимателям социального жилья (или являются членами их семьи), однако имеющееся у них жилье меньше установленной нормы;
• Проживают в жилых помещениях, которые не соответствуют установленным требованиям.

Некоторые категории граждан могут претендовать на предоставление жилого помещения по договору социального найма вне очереди. К ним относятся:

1. Дети, которые являются сиротами или остались без родительского попечения;
2. Лица, страдающие тяжкими формами хронических заболеваний (их перечень установлен законодательно);
3. Лица, проживающие в помещениях, признанных непригодными для дальнейшего использования и не подлежащими ремонту.

Получить квартиру из государственного фонда также имеют право следующие категории граждан, которые определены специальными федеральными законами:

• Инвалиды I и II групп;
• Лица, ставшие инвалидами в связи с ликвидацией последствий Чернобыльской аварии;
• Ветераны Великой Отечественной Войны;
• Жертвы катастроф и стихийных бедствий, которые утратили свое жилье;
• Военнослужащие, получившие увечья вследствие профессиональной деятельности.

Куда обратиться для заключения договора?

Чтобы стать на учет для получения социального жилья, гражданам из перечисленных категорий необходимо подать в соответствующий государственный орган заявление и документы, подтверждающие их материальное положение.

Все услуги, связанные с оформлением договора социального найма жилого помещения предоставляются бесплатно и срок предоставления не должен превышать 1 месяц.

Для заключения договора необходимо обратиться в администрацию муниципального образования. Нужно представить документы:

1. О составе семьи (копии паспортов, свидетельств о рождении, свидетельства о браке и т.п.);
2. Решение муниципалитета о выделении жилья;
3. Заключение о сносе здания или переведение его в нежилой фонд, о признании его аварийным и т.п.;
4. Выписку из домовой книги по месту регистрации всех членов семьи;
5. Выписку о состоянии финансового лицевого счета;
6. Справки с Росреестра об отсутствии у всех членов семьи в собственности жилых помещений.

После сдачи документов, вам будет выдана расписка в их получении и назначен день для подписания договора.

Если вы хотите узнать, можно ли выписать человека из квартиры без его согласия, советуем вам прочитать статью.

Договор социального найма

Предметом договора обязательно должно быть обособленное имущество – комнаты общего пользования или неизолированные помещения предоставляться в социальный найм не могут.

К жилым помещениям относятся (ст. 16 ЖК):

• Жилой дом, часть жилого дома;
• Квартира, часть квартиры;
• Комната.

В соответствии с договором найма, собственник жилья предоставляет его другому лицу во временное пользование и за определенную плату. Сторонами договора в этом случае являются:

1. Наймодатель — владелец имущества. В случае с социальным жильем им является соответствующий государственный или муниципальный жилищный фонд.
2. Наниматель — гражданин, который будет использовать имущество и вносить за него плату.

Для договора социального найма предусмотрено четкое указание предмета сделки. То есть, в документе должно быть отмечено:

• Какое именно жилье предоставляется в найм – дом, квартира или их доля;
• Размер жилья, его месторасположение (адрес, этаж);
• Описание помещения, а также имущества, которое в нем находится и т.п.

Договор социального найма является бессрочным, т.е. заключается без установления срока его действия (статья 60 Жилищного кодекса РФ).

Однако в некоторых случаях он может быть прекращен раньше. Основания для этого напрямую зависят от того, кто выступает инициатором прекращения договора.

Наниматель может расторгнуть договор и переехать в другое жилье в любой момент, оформив такое решение обоюдным соглашением сторон.

Наймодатель имеет право на расторжение договора на следующих основаниях:

1. Жилец нарушает условия предоставления имущества (например, использует его не по назначению);
2. Съемщик нарушает правила проживания в помещении, а также права и интересы третьих лиц (шумит в неположенное время, хулиганит и т.п.);
3. Наймодатель не получает от жильца оплату за пользование помещением в течение полугода и более;
4. Съемщик не оплачивает коммунальные услуги (также в течение полугода и более).

Также договор расторгается в том случае, если умирает съемщик или жилое помещение, выступающее объектом сделки, разрушается и становится непригодным для проживания.

По договору социального найма выделяется жилое помещение, площадь которого определена в соответствии с учетными нормами принятыми в этом регионе (ст.50 ч. 1 и 2 ЖК). Устанавливать предоставляемую норму жилой площади уполномочены органы местного самоуправления.

Каждому жильцу предоставляется помещение размером не меньше установленного норматива. Величина норматива применяется к одному гражданину и зависит от того, сколько всего жильцов будет в квартире:

• Для единственного жильца – 33 кв.м.;
• Для семьи из двух человек – 42 кв.м. общей площади;
• Для семьи из трех человек и больше – по 18 кв.м. каждому жильцу.

В некоторых исключительных случаях данная площадь может быть уменьшена – не более чем на 10% и лишь при условии отсутствия других подходящих помещений.

Несмотря на то, что существует законодательно установленная форма данного договора, стороны могут вносить в него любые удобные для них условия. Главное, чтобы они не противоречили действующему законодательству и не ухудшали положение нанимателя.

Что касается формы договора, то он заключается в письменном виде после принятия уполномоченным государственным органом решения о предоставлении гражданину социального жилья.

Предлагаем вам скачать образец типового договора социального найма жилого помещения: Скачать бланк.

Права и обязанности сторон по договору

Как и при заключении любой другой сделки, договор социального найма предусматривает возникновение у его сторон определенных прав и обязанностей.

Для нанимателя

Регулируются в соответствии со ст.67 ЖК РФ.

Обязанности:

• Использование жилья по назначению и лишь в тех пределах, которые допускаются законодательством;
• Обеспечение сохранности сдаваемого помещения, а также имущества, которое в нем находится;
• Поддержание жилья в надлежащем состоянии;
• Проведение текущего ремонта в жилом помещении;
• Внесение платы за пользование помещением – своевременно и в полном объеме.

Необходимо информировать наймодателя об изменениях, которые могут происходят у съемщика жилья, это может стать причиной для перемены условий и оснований, по которым жилье предоставляется ему в социальный найм.

Права:

1. Сдавать полученное помещение в аренду третьим гражданам (поднаем);
2. Вселять в жилье других лиц;
3. Требовать от наймодателя исполнения своих обязанностей (в частности, сюда относится предоставление коммунальных услуг, а также проведение капитального ремонта помещения);
4. Разрешать временное проживание в помещении других людей;
5. Обменивать занимаемое жилье на другое.

При ненадлежащем исполнении условий договора со стороны наймодателя съемщик может требовать уменьшения размера оплаты за помещение или возмещения расходов и убытков.

Для наймодателя

Регулируются ст.65 ЖК РФ.

Обязанности:

• Передача съемщику помещения, которое свободно от прав на него со стороны других лиц;
• Обеспечение коммунальных услуг надлежащего качества;
• Осуществление капремонта;
• Принятие участия в мероприятиях по обеспечению надлежащего состояния жилого помещения и дома, в котором оно находится.

Права:

1. Получать от нанимателя оплату за жилье, предоставленное в наем;
2. Требовать от съемщика внесения оплаты за пользование коммунальными услугами.

Наймодатель может требовать от жильца возмещения ущерба причиненного имуществу, а в некоторых случаях и расторжения договора.

Кроме этого, жилищным законодательством и самим договором социального найма для обеих сторон сделки могут быть предусмотрены и другие права и обязанности, возникающие как у нанимателя, так и у наймодателя.

Читайте статью, как выселить человека из квартиры тут.

Алгоритм действий, которые необходимо пройти, чтобы получить квартиру по договору социального найма

1. Постановка гражданина на специальный жилищный учет в качестве малоимущего или нуждающегося в жилом помещении.
2. Получение положительного решения от государственного органа о предоставлении соответствующего жилья. Оно выдается в письменном виде и является основанием для дальнейшего заключения договора.
3. Сбор и подача необходимых документов.
4. Подписание договора.
5. Вселение в жилое помещение (основанием для этого является подписанный договор).

Жилье, которое предоставляется гражданам по договору социального найма, должно находиться в пределах того населенного пункта, где он проживает.

Плата по договору

В совокупности плата за социальное жилье состоит из таких элементов:

• Арендная плата по договору. В большинстве случаев граждане, с которыми заключен договор социального найма, являются малоимущими, а поэтому от необходимости такой оплаты освобождаются.
• Оплата коммунальных платежей и услуг, которыми пользуется жилец. В соответствии с договором эта обязанность полностью ложится на жильца. Размер оплаты устанавливается либо на основании данных с измерительных приборов, либо при помощи нормативов и показателей, установленных для каждого вида предоставляемой услуги.
• Платежи на оплату услуг по содержанию и ремонту жилого помещения. Сюда относится оплата услуг управляющих компаний и покрытие расходов, необходимых для проведения ремонтных работ. Конкретный размер устанавливается органами местного самоуправления и зависит от многих факторов: площади жилья, уровня благоустройства дома, его месторасположения и т.д.

Получение социального жилья является хорошей альтернативой для граждан, которые проживают в неблагоприятных условиях или не имеют возможности приобрести собственную квартиру или дом.

В соответствии с договором социального найма жилье предоставляется на бессрочной основе и в размерах не меньше установленных нормативов. Как правило, единственной финансовой обязанностью жильца в этом случае является оплата коммунальных услуг и текущего ремонта в помещении.

Если вам отказывают в заключении договора социального найма. Предлагаем посмотреть видеоролик.

При подписании договора, если квартира передаётся вместе с имуществом, обязательно составляется акт приёма — передачи с описью. Это необходимо сделать для того, чтобы обезопасить арендодателя и арендатора от возможных конфликтных ситуаций после окончания действия договора.

Как правильно составить опись имущества? (ОБРАЗЕЦ)

Опись может составляться как в обычной письменной форме, так и на распечатанном бланке. Может быть как отдельным документом, так и быть вписанной в договор аренды (найма).

Обычно опись имущества составляется в двух экземплярах, подписывается сторонами, ставится число, подпись и расшифровка подписи. Опись содержит ФИО арендатора и арендодателя, номера и серии паспортов сторон, кем и когда выданы, место постоянной регистрации (если есть).

Предлагаем вам скачать бланк описи имущества: Скачать.

В случае, если посредником выступает агент, готовится и третий вариант, который достаётся ему, соответственно, подписей должно быть три.

К готовой описи прикладываются два акта приёма — передачи имущества. Один подписывается при заселении, другой – при выселении и согласии обеих сторон.

Арендодатель имеет право указать стоимость передаваемых вещей.

По желанию владельца жилья, в опись вносятся предметы, которые нельзя выносить из квартиры и вещи, которыми пользоваться нельзя (указывается отдельно).

Как провести осмотр квартиры?

Осмотрите квартиру внимательно, чтобы потом не оказалось, что вас что-то не устраивает.

Хозяин имеет право вписать всё вещи, которые посчитает нужным, а будущий жилец может вносить дополнения. Описывается наличие всех дефектов и царапин, техника проверяется на работоспособность.

Осматриваем квартиру:

• Имеющееся в квартире имущество. Например: ковёр настенный, красного цвета, размер 3×2, имеет серое пятно продолговатой формы в нижнем левом углу. Царапины на мебели, расшатанные стулья, сломанная ручка межкомнатной двери – всё это должно вноситься в опись.
• Бытовую технику и электронику. Обязательно вписывается модель, год выпуска, серийный номер устройства. К примеру: телевизор «Samsung», диагональ 42 дюйма, год выпуска 2014, серийный номер FD4357891, при включении неисправностей не обнаружено, электрический чайник «Tefal», без серийного номера, выявленный дефект – при закипании нет автоматического выключения.

Если вы хотите узнать, что сдача квартиры посуточно — это выгодный бизнес, то советуем вам прочитать эту статью.

• Розетки и выключатели. В случае выявления неисправностей, вписываются в опись. Пример: розетка в гостиной, возле двери, при включении в сеть мобильного телефона, зарядка не начинается.
• Сантехническое оборудование. Смотрим, как работают краны, системы слива, обращаем внимание на возможные протечки.
• На кухне проверяем плиту. Если она газовая, зажигаются все конфорки, если электрическая, работоспособность проверяется по загоранию лампочек индикации на самой плите. Таким же образом проверяется духовка.
• Посуду, прочие мелкие предметы. Указывается наличие сколов, трещин, вмятин и т.д.
• Приборы учёта. Внимательно осматриваются газовые, водяные и электросчётчики на предмет наличия и исправности пломб. Переписываются показания. Арендатору не будет лишним посмотреть квитанции по коммунальным платежам за последний месяц и убедиться в отсутствии долгов.

Порча имущества при аренде

Самые частые споры происходят между арендатором и арендодателем происходят из-за порчи имущества.

Существует такое понятие, как естественный износ – отделка, мебель и техника имеют свой срок службы.

Если происходит порча имущества, которую можно отнести к естественному износу, жилец не всегда соглашается возмещать ущерб.

Арендодателя защитит договор, где будет прописана мера ответственности арендатора за причинение вреда имуществу, а также фотографии, сделанные до въезда арендатора и после обнаружения дефектов. Все это поможет хозяину добиться успеха в суде.

Если вы хотите узнать как быстро продать квартиру в кризис, то вам будет полезна эта статья.

В любом случае нужно разбираться, вышла техника из строя по причине естественного износа или из-за ненадлежащего использования.

Чтобы не пришлось судиться с арендатором, лучше всего заранее застраховать квартиру, которая готовится к сдаче в аренду. Это советуют все специалисты.

Чем поможет опись имущества?

В процедуре описи заинтересованы обе стороны, заключающие договор аренды (найма) жилья.

Это гарантия защиты жильца от необоснованных претензий со стороны владельца, для арендодателя такой документ является обеспечением того, что его имущество останется в целости и сохранности, при этом исключается и подмена.

После окончания срока аренды стороны подписывают акт приёма — передачи и расходятся без взаимных претензий, однако, если избежать недоразумений всё же не удалось, документ станет весомым аргументов в суде.

При сдаче квартиры в аренду важно правильно составить договор найма и опись имущества, а дисциплинировать арендатора и снять ряд опасений арендодателя поможет страховой депозит.