В последние годы в России ужесточается деятельность государственных органов, направленная на борьбу с незаконным проживанием граждан, в том числе мигрантов. Государственный бюджет не пополняется средствами, полученными от легализации укрываемых гражданами и организациями доходов.
Для того чтобы избежать проблем, неизбежно возникающих при незаконной сдаче жилых помещений, следует оформлять отношения с учетом требований норм законодательства.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Закон о сдаче квартиры в аренду (наем)
Главами 34 и 35 ГК РФ регламентируется базовый комплекс отношений, возникающих при возмездном предоставлении во временное пользование (аренду и наем) недвижимости жилого назначения.
Поскольку данные виды договорных отношений носят возмездный характер и арендодатель получает доход, то следует учитывать и требования налогового законодательства.
Исходя из правового статуса собственника квартиры, полученный доход облагается:
- Налогом на доходы физических лиц (глава 23 НК РФ);
- Налогом на прибыль организаций (глава 25 НК РФ);
- Налогами в рамках специальных режимов налогообложения – упрощенной и патентной систем (главы 26.2; 26.5 НК РФ).
Обязанности налогоплательщиков
Согласно ст. 19 НК РФ налогоплательщиками признаются организации и физические лица, на которых в соответствии с НК РФ возложена обязанность уплачивать соответственно налоги и (или) сборы.
Физические лица
Физические лица получающие прибыль от сдачи в аренду (наем) квартиры, обязаны до 30 апреля, следующего за отчетным годом, подать в налоговую инспекцию по месту своей постоянной регистрации декларацию по форме 3-НДФЛ.
Перечислить рассчитанный в декларации за налоговый период (год) налоговый платеж налогоплательщики обязаны до 15 июля, следующего за отчетным периодом.
Налоговую базу (сумма всех полученных платежей за жилое помещение) можно уменьшить на размер налогового вычета.
Право на такие вычеты имеют граждане:
- Перечисляющие часть дохода на благотворительность (вычет предоставляется в размере пожертвования, но не более 25% от полученного дохода);
- Оплачивающие собственное обучение или образование детей (в размере понесенных расходов, но не более 50 тысяч рублей);
- Приобретавшие за собственный счет медицинские услуги или назначенные врачом лекарства (в размере фактически понесенных расходов);
- Вносящие дополнительные взносы на пенсионное страхование (в размере уплаченных взносов);
- Понесшие расходы на приобретение или строительство жилья (вычет не превышает 2 млн рублей), в том числе за счет кредитных средств (вычет предоставляется в размере уплаченных по кредиту процентов, но не более 3 млн рублей).
к содержанию ↑Если вы хотите узнать, как передать имущество при сдаче квартиры, советуем вам прочитать статью.
Индивидуальные предприниматели
Индивидуальные предприниматели получающие доход от сдачи в аренду жилых помещений, исполняют свои налоговые обязательства, выбрав один из специальных режимов налогообложения:
- При упрощенной системе налогообложения (УСН) налогоплательщик выбирает способ формирования налоговой базы. Если в базу включается исключительно прибыль, то применяется ставка 6%. Доходы за вычетом понесенных расходов, облагаются 15% налогом. Необходимо предоставлять ежеквартальную декларацию.
- Более предпочтительным вариантом для предпринимателей, источником прибыли которых являются доходы от сдачи жилья, является патентная система. Для реализации этого режима в каждом субъекте РФ законодательно определяется потенциальный размер дохода за год для конкретных видов предпринимательской деятельности. Эта величина и является налоговой базой. Ставка налога составляет 6%. Предоставлять налоговую декларацию не нужно.
Организации
Организации могут осуществлять свою деятельность как в режиме общего налогообложения, так и применяя УСН.
При общем режиме у юридических лиц, предоставляющих услуги по аренде жилья, возникает обязанность уплатить налог на прибыль. Базовая ставка составляет 20%.
Ответственность за неуплату налогов
Налоговым законодательством закреплена финансовая ответственность за незаконную сдачу квартиры в аренду в виде штрафа за:
- Неисполнение обязанности по уплате налога (статья 122 НК РФ) – от 20 до 40% (если правонарушение совершено умышленно) от суммы неуплаченного налогового платежа;
- Непредставление декларации (статья 119 НК РФ) – 5% от взноса, подлежащего перечислению за каждый месяц задержки, но не более 30% и не менее тысячи рублей.
За значительные нарушения требований налогового законодательства, выразившиеся в неуплате налогов в крупном размере (более 600 тысяч рублей в пределах 3 лет – для граждан и 2 млн рублей – для юрлиц) и исходя из степени тяжести преступления, введена уголовная ответственность (статьи 198, 199 УК РФ) в виде:
- Штрафа;
- Принудительных работ;
- Ареста;
- Лишения свободы.
к содержанию ↑Возможно Вас заинтересует статья, альтернативная сделка с недвижимостью при купле продаже квартиры, прочитать об этом можно здесь.
Куда жаловаться?
Зачастую собственники, сдавая жилье, озабочены лишь извлечением максимальной прибыли и не слишком разборчиво относятся к оформлению договорных отношений и личности нанимателя. Вследствие такой беспечности страдает не только бюджет от недополученных налогов, но и соседи из-за поведения съемщиков.
Куда жаловаться на соседей, сдающих квартиру в аренду незаконно?
Для разрешения ситуации заинтересованные лица (соседи) могут обратиться с жалобой в соответствующие государственные органы.
В первую очередь рекомендуется обратиться с заявлением к участковому, который уполномочен проверить основания проживания граждан в квартире.
При выявлении факта проживания граждан без регистрации сотрудник полиции выносит постановление о наложении административного штрафа (статья 19.15.1 КоАП РФ).
Если в квартире незаконно проживают иностранные граждане имеет смысл написать жалобу в Управление Федеральной миграционной службы.
Читайте статью, как узнать можно ли выписать человека из квартиры без его согласия тут.
В сообщениях о нелегальной сдаче жилья заинтересованы налоговые органы. Жалобу можно подать в местную инспекцию Федеральной налоговой службы или в ее территориальное управление.
По факту этого обращения орган проведет проверку, предполагающую вызов для дачи пояснений собственника квартиры.
В случае если вина владельца квартиры в неуплате налогов и непредставлении декларации налоговым органом будет доказана, то собственника обяжут выплатить начисленные налоговые платежи, пени и штрафные санкции.
Если возникает ситуация, когда вышеуказанные структуры уклоняются от исполнения своих обязанностей по пресечению правонарушений (преступлений), результат может возыметь направление жалобы в прокуратуру.
Как законно сдать квартиру?
Правильные действия арендодателя позволят не только избежать проблем с законом, но и всецело защитить свои интересы и избежать непредвиденных убытков.
Основным документом, регулирующим отношения между собственником и предполагаемыми жильцами квартиры, является договор.
Если пользователем жилья будет физическое лицо, то оформляется договор найма жилья.
С юрлицом заключается договор аренды. Для любого из этих документов необходимо соблюсти письменную форму.
Договора, заключенные на срок, равный или превышающий один год, подлежат государственной регистрации.
Для минимизации затрат лучше заключать договора на срок меньше года и с возможностью пролонгации. В таком случае не требуется оплачивать пошлину за регистрационные действия.
Сдавать квартиру может собственник либо лицо им уполномоченное. Если есть возможность, предпочтительнее действовать самостоятельно, так как доверие населения к сделкам через представителя значительно ниже, а также за оформление доверенности нотариусом взимается плата.
Чтобы получить максимальную сумму дохода от предоставления жилья в аренду (наем) необходимо заранее определиться с системой исчисления и оплаты налоговых платежей.
Такой выбор зависит от многих факторов:
- Количество сдаваемых объектов;
- Налоговая политика субъекта РФ;
- Потенциальный доход;
- Категория недвижимости (жилье экономкласса или элитные апартаменты);
- Сумма расходов на содержание жилья;
- Статус арендодателя (физлицо или индивидуальный предприниматель).
Окончательный выбор можно сделать, только предварительно рассчитав все возможные варианты.
Нельзя забывать и о непосредственной уплате налога и предоставлении декларации, поскольку нарушение требований налогового законодательства грозит значительными расходами в виде штрафов и неприятными последствиями для репутации.
Предлагаем вам посмотреть видеоролик на тему данной статьи:

Это быстро и бесплатно!
Поделиться с друзьями: |
Муж не хочет продавать совместно купленную квартиру и сдает,получая прибыль от сдачи квартиры один.имеет ли он на это право.Жена не имеет возможности выехать по прежнему месту жительства,хотя прописана там.в этой квартире?
Конечно обязан, если это Муж именно, это ваша совместная собственность и доходы надо делить.
Доказывайте что живете раздельно и что вы сами себя обеспечиваете-тогда и в суд можно.
Да по прописке вы можете въехать. Выписать можно вам только через суд и то не факт если вы совладелец))
не имеет конечно,должно быть письменное разрешение от второго собственника.
Здравствуйте.с мужем снимали квартиру составляли договор с хозяйкой на 11 месяцев.она нас выселила прожив в квартире 3 с половиной месяца.можно заявить на хозяйку квартиры по не уплате налогов государству?и какая сумма с пеней она будет выплачивать?
Здравствуйте, Алена. Если Вы подадите жалобу по поводу неуплаты налогов хозяйкой (как указано в статье), то налоговая будет проверять это за прошлый год, а не за текущий. Если будет факт несоблюдение закона о налогах, то размеры наказания указаны также в статье. И санкцию хозяйка будет уплачивать в доход бюджета. Вопросы выселения решает суд.
Да ничего ни кто не докажет. И никому ничего не нужно. Знакомая сдаёт свой особняк посуточно, цена от 10000 до 55000 за сутки. Уже лет семь и ничего. Открываешь сайт объявлений и там их тысячи. Зато на з.плату до 15 процентов хотят поднять. Хотя работодатель ещё 33 процента налогов платит с твоей зарплаты.
Вот как-то не получается у нас в стране быть везде официально зарегистрированным, платить все налоги, соблюдать все законы и быть в рамках рентабельности в бизнесе. Конфликт с арендаторами и жалобы соседей — это да — основные риски.
Я планирую сдавать московскую квартиру своим родственникам из провинции, которые находятся в сложной ситуации и не могут найти хорошую работу в столице. Сейчас изучаю законы, так как хочется помочь родственникам и не иметь лишних проблем.
Добрый день. Начислят ли налог за сдачу недвижимости если договор оказался недействителен: (Арендодатель не собственник, сдавал по доверенности не оформленной нотариально)