Расторжение договора – это прекращение его действия, то есть возвращение денег покупателю, а товара – продавцу и завершение торговых отношений между ними.
Заключение договоров, касающихся недвижимости, осложнено обязательной госрегистрацией перехода права собственности.
- Законодательная база
- Как расторгнуть договор до регистрации?
- Расторжение договора купли продажи после регистрации (по соглашению и без)
- Отсутствие оплаты
- Обременение в виде прописанных в квартире граждан
- Недействительные сделки
- Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств
- Безопасная продажа
- Покупка без проблем
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!
Законодательная база
После проведения сделки могут быть недовольны обе стороны: продавец – неполным или несвоевременным получением денег, покупатель – долгами за коммунальные услуги или наличием зарегистрированных на объекте граждан и т.п.
Возможность расторжения договора купли-продажи квартиры гарантирует глава 29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора».
- Причины, достаточные для расторжения (ст. 450);
- Расторжение, связанное изменением обстоятельств (ст. 451);
- Порядок проведения расторжения (ст. 452);
- Последствия расторжения сделок (ст. 453).
Правовой основой для любых сделок с недвижимостью (в том числе купли продажи и ее расторжения) является ФЗ № 122.
Согласно федеральному закону, все сделки в этой сфере обязательно подлежат регистрации. Она обязательна при покупке объекта и при расторжении договора.
Закон предусматривает срок исковой давности для расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости. Оспорить правомерность сделки возможно в течение трех лет после регистрации.
Согласно закону, должны быть зарегистрированы:
- Сделки, объектом которых выступают жилые помещения (считаются действительными с момента регистрации);
- Переход права владения на любой объект недвижимости.
Жилая недвижимость проходит «двойной» процесс регистрации — сделки и перемены собственника.
к содержанию ↑Как расторгнуть договор до регистрации?
До окончания процесса регистрации сделки с недвижимостью считаются незавершенными. На этом этапе отмена покупки/продажи происходит проще всего.
При сделке с квартирой или домом покупатель и продавец, отказывающиеся от своих обязательств, должны успеть подать в ЕГРП соглашение о расторжении до окончания регистрации сделки и смены собственника (на практике два указанных этапа регистрируются, чаще всего, одновременно).
Если для заключения сделки стороны обращались к нотариусу или в агентство недвижимости, туда же обратиться стоит и при расторжении.
Если договор купли продажи квартиры находится на регистрации, но еще не зарегистрирован, обе стороны сделки совместно подают в Росреестр заявление о прекращении регистрации договора.
Несогласие одной стороны на расторжение — повод для обращения второй стороны в суд. Это возможно только после получения письменного отказа в намерении расторгнуть договор.
к содержанию ↑Предлагаем вам скачать образец заявления физического лица о прекращении, возобновлении государственной регистрации: Скачать бланк.
Расторжение договора купли продажи после регистрации (по соглашению и без)
Отменить договор после регистрации и передачи продавцу денег, а покупателю объекта, можно:
- По желанию одной из сторон;
- По соглашению всех участников.
Если сторонам удалось достичь соглашения, оптимальным вариантом является заключение «обратного» договора, когда покупатель выступит продавцом, а продавец – покупателем. В результате произойдет повторный обмен недвижимость/деньги и еще одна, возвращающая все на свои места, регистрация.
Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости подписывается сторонами при достижении взаимного согласия.
Предлагаем вам скачать образец соглашения о расторжении договора купли продажи квартиры: Скачать бланк.
На основании заявления сторон соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры подлежит регистрации. В едином государственном реестре прав делается запись о прекращении сделки.
Если сделка частично исполнена и государственная регистрация перехода права собственности оформлена, то соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры не будет основанием для возврата предмета сделки (квартиры).
При одностороннем желании отказаться от совершенной сделки необходимо постараться достигнуть со второй стороной досудебного соглашения, то есть отправить письменное предложение об отмене сделки.
После письменного отказа, а также если ответ не поступил в срок, определенный в предложении или в течение 30 дней, возникает право на составление иска.
Однако, для расторжения завершенного договора (имущество передано, деньги получены, право собственности зарегистрировано) одного желания стороны (или сторон) мало. Для «отмены» договора в судебном порядке должны быть серьезные причины:
- Нарушение важных (существенных) пунктов договора;
- Другие случаи (определяется судом отдельно для каждого прецедента).
Существенными условиями, нарушение которых ведет к расторжению или признанию документа недействительным, чаще всего выступают:
- Отсутствие или неполный размер оплаты;
- Обременение в виде прописанных в квартире граждан;
- Подписание документов недееспособным человеком;
- Принуждение к подписанию документов.
Отсутствие оплаты
Согласно действующего законодательства, покупатель обязан оплатить приобретаемый товар. Оплата недвижимого имущества подтверждается документом, который удостоверяет передачу денег. В качестве подтверждения оплаты могут быть предоставлены:
- Расписка;
- Банковская выписка;
- Квитанция о внесении денег в кассу (от юридического лица) и т.д.
При отказе покупателя оплатить приобретаемый объект, продавец вправе требовать расторжения сделки. Имущество в этом случае остается у продавца. В случае, если имущество было передано, а оплата не поступила, судом может быть принято решение:
- Расторгнуть сделку и вернуть имущество продавцу;
- Признать сделку законной и обязать покупателя оплатить предусмотренную договором сумму, а также выплатить в пользу продавца сумму неустойки.
Обременение в виде прописанных в квартире граждан
Ситуация, когда право пользования на приобретаемое жилье сохраняется за одним из прежних владельцев, встречаются в судебной практике довольно часто.
При переходе недвижимости к другому лицу все обременения остаются, то есть долги должен выплатить новый хозяин квартиры.
Например, гражданин, не являющийся собственником, но имеющий право на пользование помещением, попадает в тюрьму или уезжает на длительный срок. Владельцы в это время жилье продают.
А через некоторое время покупатель сталкивается с необходимостью делить жилье с абсолютно незнакомым, вернувшимся издалека, человеком.
Если с момента приобретения объекта не прошло трех лет, новый владелец вправе требовать расторжения договора и получения всей суммы, уплаченной продавцу.
к содержанию ↑Если вы хотите узнать, какая ипотечная ставка выгоднее, читайте статью тут.
Недействительные сделки
В судебной практике нередко встречаются случаи, когда одна из сторон требует расторжения исполненного договора на основании его незаконности.
При подтверждении судом противоправности подписания документа, такие договоры не расторгаются, а признаются недействительными.
Самые распространенные случаи в этой категории — сделки, совершенные недееспособными гражданами и договоры, заключенные под давлением насилия и угрозы и под влиянием заблуждения или обмана.
к содержанию ↑При признании сделки ничтожной (то есть незаконной), каждая сторона возвращается к тому имущественному положению, которое было до начала торговых отношений.
Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств
Под появлением обстоятельств, существенных для расторжения исполненного договора, понимается ситуация, при знании о возникновении которой стороны отказались бы от заключения сделки.
Для отмены всех последствий заключенного договора судом, ситуация должна быть признана:
- Возникшей неожиданно;
- Непреодолимой;
- Влекущей серьезный ущерб для сторон (стороны);
- Затрагивающей интересы обоих участников.
Изменения считаются существенными при сочетании всех четырех указанных признаков.
Чаще всего в качестве возникших обстоятельств, признаваемых судом существенными, выступают:
- Изменение законодательства;
- Значительное увеличение рыночной цены; финансовый кризис (в качестве существенного обстоятельства признаются судом редко);
- Ликвидация предприятия (не связанная с процессом банкротства) и т.д.
к содержанию ↑Если вы хотите узнать, можно ли оспорить дарственную на квартиру, советуем вам прочитать статью.
Безопасная продажа
При соблюдении некоторых условий продавцы объектов недвижимости могут существенно минимизировать риски. Для этого необходимо:
- Подобрать надежных помощников (обращаться только в проверенные агентства недвижимости и к грамотным юристам);
- Внимательно относиться к составлению договора, тщательно вычитывать каждый его вариант;
- Контролировать наличие в договоре пункта о возможности расторжения при невыполнении обязательств;
- Внести пункт о размере и сроках оплаты: до или после регистрации.
Покупка без проблем
Основным риском для покупателя является несвоевременное или неполное освобождение помещения продавцом.
В договоре необходимо четко оговорить сроки передачи помещения и передачу квартиры фиксировать в передаточном акте.
Имущество считается переданным с момента его подписания.
Также при приобретении недвижимости нелишне будет проверить помощников – изучить отзывы на агентства недвижимости и конкретных сотрудников.
Процесс расторжения сделок с недвижимостью непрост, но обезопасить себя можно. Необходимо предусмотреть все возможные последствия — внести в договор сроки оплаты и передачи имущества, а также указать порядок и условия расторжения договора купли продажи недвижимости.
Желания покупателя или продавца для отмены договора купли продажи будет недостаточно. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.
Это быстро и бесплатно!
| Поделиться с друзьями: |
в квартире очень сильный запах мочи кошек ни чем не можем убрать. можно ли рассторгнуть договор
в интернете ищите-продают средство от кошачей мочи
Въехали, сами по углам нассали и просят все взад вернуть.
Да, вот им больше заняться то нечем, кроме как заключать договор,нагадить, а потом расторгать! Головой то думайте, что пишите!
А когда покупали, не было запаха?
Скажите, пожалуйста,можно ли рассторгнуть договор купли- продажи дома с земельным участком,в случае выяснившихся причин(серьёзные проблемы с сантехникой). Благодарю за помощь.
Купили комнату на 4 этаже, 10этажного дома, в общежитии, в блоке с соседями, при первичном осмотре в комнате не было электричества, со слов продавца,, это что — то с проводкой, , но Эл-во не отключено, стены и пол сухие, в комнате требуется ремонт, соседей дома нет, продавец потребовала задаток, так как якобы были ещё покупатели, после передачи задатка я попросила ключи, чтобы начать ремонт, потому что родственник для которого приобрели комнату, бездомный и жить ему негде, но она наотрез отказалась, сославшись на мужа, будто он против, теперь причина отказа для нас понятна, после сделки, я пришла в комнату только через месяц с замерщиком дверей, перед нами открылась ужасная картина, посреди комнаты стоит большое ведро почти полное воды, а с потолка из отверстия для Эл. провода льётся вода, то же самое справа по стене,, со слов соседки такая ситуация длится очень давно, бывшие соседи не закрывали дверь, чтобы можно было выливать воду. Возможно ли по этой причине расторгнуть сделку, если нет, то что делать? Если обратиться в УК, то есть ли у нас право потребовать от них устранить причину потопа.
Добрый день, как расторгнуть договор купли-продажи квартиры по обоюдному согласию, если причиной является неполная уплата стоимости квартиры из-за отказа в материнском капитале ПФ РФ, не доводя дело до суда. Сделка прошла в Росреестре и собственниками являются (по 1/4 доли)несовершеннолетние дети и супруги?
составляете соглашение о расторжении договора между продавцом и покупателем , оплачиваете гос пошлину, указываете основание- не полная оплата , и обращаетесь в регистрирующий орган или МФЦ, за регистрацией соглашения.
Добрый день! Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если скрыт факт неоднократного залития квартиры (последний этаж)
А как вы докажете факт сокрытия? Продавец будет утверждать обратное.
можно ли расторгнуть договор купли продажи на земельный участок, если в последствие узнал что там охранная зона, а в договоре сказано свободен от любых имущественных прав и претензий третьих лиц
Можно ли расторгнуть договор если:
1. при продаже скрыт факт перепланировки квартиры
2. прошло 1,5 месяца а хозяева так и не выписались из квартиры.
Купила квартиру уже три года теперь выяснилось что до регистрации квартиры наш продавец умер,чем это грозит покупателю
После заключения сделки по покупки квартиры в ипотеку, увидели трещину по дому и выставленные маячки с другой стороны дома.
Сделка зарегистрирована. Деньги еще в ячейке. Обнаружилось; судебное решение(год назад) обязывающее продавца(наследника) погасить заем наследодателя. Подано(наследником) на аппеляцию. А также скрыт факт наличия других наследников (Аналогичных продавцу(внуки-2шт.). Что предпринять.
Здравствуйте подскажите,имеет ли право продавец подселить ко мне жильцов или выселить меня из дома если есть договор купли продажи и выплочено 85%от стоимости дома,в пенсионный фонд отказал ,дом стоил 1200000 из них которые я отдала своих личных сбережений и в договори купли продажи указанно что продавец получил деньги до договора в размере 947000 тысяч !и я являюсь уже собственником но с обременением !как быть в данной ситуации,обязанна ли я освободить дом по ее требованию
Скажите, пожалуйста,можно ли рассторгнуть договор купли- продажи дома с земельным участком,в случае выяснившихся причин(серьёзные проблемы с сантехникой). Благодарю за помощь.
Здравствуйте, как расторгнуть ДКП земельного участка если впоследствии оказалась, что это зона инженерной инфраструктуры и капитальное строительство на нем не возможно.
Добрый день! Продали квартиру! Пошли на встречу покупателю, 50т в рассрочку.
Спустя 2 месяца после проведения сделки, Выкатывают, вот что:
привет) вобщем незнаю огорчайтесь или как но платить я не буду вобще потому что не за что))Либо меняйте все Окна тогда выплачу.угол прочернел на кухне окно вобще выдавливает хоть бы до весны до жить.нам весной придеться ставить окна все при чем)вода бежит с окон ужас просто сырость в квартире да и не тепло очень то.у меня ребенок уже переболел.сырость кругом.Так что делайте что хотите.Либо я тоже буду обращаться к юристу или адвокату))Я не собираюсь за говно платить.
Всё правильно они вам написали. Нечего обманывать людей продавая хлам. Да они смотрели при покупки но по жили не много и жильё начинает валиться . Как бы вы поступили то сами?
Добрый вечер! Подскажите пожалуйста..мы купили квартиру,без обременения и без прописанных в ней людей,через некоторое время нас начинают таскать по судам,по итогам которых к нам хотят вселить брата продавца,которая продала нам квартиру без обременения,скрыв от нас факт выписанного по суду её брата. Возможно ли расторгнуть договор купили продажи,если три года с момента сделки только истекли? Или подскажите другие действия в нашу защиту?
Прошу помочь как мне быть я подал в суд иск о расторжения договора купли продажи квартир но денег я не получил но покупатель апреля мне квартиру в которойжить не возможно и мне в суде отказали по одной квартире как мне быть если я хочу расторгнуть договор по той квартире которую она мне впарела и как быть если она передала квартиру по которой был суд но суд отказал из того что сын собственника покупателя как мне быть напишите
Ничего не понятно.
Здравствуйте.как расторгнуть договор купли продажи квартиры.
1) скрыли факт налиция грибка в квартире.
2). Течет крыша( когда при заключении сделки продавец говорила( чуть ли не утверждала что это труба когда-то текла)
Пошёл сильный ливень и поплыл потолок в двух комнатах.
По договору квартира стоит 1.200.000
По договору банка оценщик оценил ее в 1.427.000
А в окончательном с Мфц 1 115.000
Как так? И какой срок на подачу заявления в суд на расторжение договора и чтобы анулировали ипотеку в 1.200.000
В спальне продавец сделала ремонт. Натяжной потолок все дела. И после дожня он плывет тоже
Купила квартиру за мат.капитал выявились проблемы с отоплением оно свое можно ли засторгнуть купила 18.04.2018
Заметили после переезда запах канализации в квартире
Можно ли расторгнуть договор купли продажи дома под материнский капитал,если передача денег за дом назначена на 27 ноября ?
Добрый день, подскажите пожалуйста, могут ли аннулировать договор купли продажи, прошло уже два года! Продавец продал квартиру и купил другую и хочет отменить сделки?
можно ли расторгнуть ипотеку если после подписания договора купли продажи. через несколько дней поджигают недвижимость.
я продал долю в квартире чуть меньше года,могу ли расторгнуть договор купли продажи?
Продал квартиру по мат.капиталу,покупатель отказывается идти в пфр для перевода мне денег,может хочет расторгнуть договор купли-продажи?,обратно квартира мне не нужна,это законно и что мне делать?
Продавец при продаже квартиры не сказал, что угловая стена утеплена изнутри. Могу ли я расторгнуть договор купли продажи