Продажа залогового, конфискованного и арестованного имущества

Покупка залоговой недвижимости считается выгодным приобретением. Она имеет весьма привлекательную цену и может быть ниже рыночной на четверть.

В то же время возникает ряд вопросов. Не могут ли прежние обязательства, которые оказались не выполненными, перейти на нового владельца квартиры?

Стоит ли покупать залоговое жилье без подтверждения согласия его прежних хозяев?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Залоговая квартира, что это такое?

Понятие залога дается в статье 334 ГК РФ.

В сделке участвуют две стороны: залогодатель и залогодержатель.

Обычно первая сторона желает приобрести квартиру, но достаточного количества средств на это у нее нет. Приходится обращаться к кредитору, который для обеспечения своих гарантий становиться залогодержателем (статья 37 ФЗ №102).

Обязательно оформляется закладная, регистрируемая в Росреестре, на квартиру устанавливается обременение — залог.

Если заемщик не сможет по каким-либо причинам вернуть предоставленные банком средства, то кредитор вправе реализовать заложенную квартиру (статья 50 ФЗ №102).

Квартира может находиться в залоге у банка по нескольким причинам:

• Гражданин, оформивший ипотеку, оказался неплатежеспособным. Банк, на который оформлена закладная, выставляет квартиру на продажу.
• Лицо, которое ранее получило ипотеку, по определенным причинам принимает самостоятельное решение о реализации квартиры, находящейся в залоге у кредитора.
• На начальном этапе строительства застройщики используют деньги инвесторов, у которых квартиры находятся в залоге. Обычно такими инвесторами выступают крупные банки.

Часто основанием для реализации залоговой квартиры является банкротство покупателя.

Возможно Вас заинтересует статья, можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, прочитать об этом можно здесь.

Как недвижимость попадает под арест?

Арест – мера, которая накладывается на недвижимость, если у собственника есть долги. Причем, не имеет значения, кому именно владелец жилья должен: банку, государству или налоговой службе.

При аресте квартиры ее владелец не сможет:

1. Продать ее без согласия залогодержателя;
2. Подарить;
3. Сдать в аренду;
4. Завещать.

При непогашенном кредите, если жилье находится в залоге, банк вправе направить иск в суд для наложения ареста на квартиру.

Только судебная инстанция может вынести решение об аресте имущества, на которое оформлена закладная.

Постановление суда направляется должнику.

С момента уведомления отводится 5-дневный срок, в течение которого требуется погасить имеющийся долг. За это время со стороны службы судебных приставов (ССП) никаких действий с имуществом не предпринимается.

По прошествии установленного законом времени ССП осуществляет следующие действия с арестованной недвижимостью:

• Производится опись имеющегося имущества. Составляется акт о запрете любых операций с квартирой, на которую наложен арест.
• Устанавливается стоимость недвижимости. Для предотвращения занижения цены на квартиру должник должен настаивать на участии независимой оценочной экспертизы, иначе вырученных от продажи денег может оказаться недостаточно для возмещения долгов банку.
• Квартира выставляется на торги с целью получения средств для компенсации затрат кредитора.

Если вы хотите узнать, каков срок действия согласия супруга на продажу квартиры , советуем вам прочитать статью.

Как приобрести залоговую квартиру?

Приобрести залоговую квартиру можно нескольким способами, каждый из которых имеет свои особенности.

У заемщика

Способ приобретения залогового жилья у заемщика наиболее рискованный.

Квартиру можно выкупить, получив разрешение у банка. Можно сделать это и без предварительного согласия кредитора.

1. Продавец подготавливает все бумаги на квартиру;
2. Покупатель рассматривает документы и проверяет их юридическую чистоту;
3. Между продавцом и покупателем заключается предварительное соглашение;
4. Покупатель вносит задаток;
5. Вся остальная сумма за квартиру помещается в банковскую ячейку;
6. Происходит подписание договора купли-продажи, в котором участвует и третья сторона – банк;
7. Перезаключаются все документы на квартиру на ее нового владельца;
8. Только после переоформления права собственности на недвижимость деньги из банковской ячейки передаются продавцу.

При заключении сделки непосредственно с заемщиком необходимо получение нотариального согласия всех прописанных в квартире граждан на ее продажу.

У банка

Данный способ покупки считается надежным. Кредитор на протяжении всей сделки контролирует и сопровождает ее.

Возможны два варианта:

1. Получить в банке новый кредит. Покупатель для приобретения залоговой квартиры берет в том же банке новый кредит, причем кредитор выдает его на более лояльных условиях. Закладная переписывается на нового заемщика после переоформления ипотечного кредита и прав собственности на залоговую квартиру.
2. Полностью расплатиться с банком. Новый покупатель приобретает квартиру, оплачивая все имеющиеся долги прежнего собственника.

Читайте статью, как получить ипотечный кредит под залог имеющейся квартиры тут.

После погашения задолженности банк оформляет документы:

• О полном погашении кредита;
• О выводе квартиры с ипотечного реестра;
• О снятии обременения в виде ареста.

Все расходы по получению новых документов ложатся на нового хозяина.

На торгах

Узнать о торгах можно на сайтах банков, крупных риэлторских порталах и порталах, специализирующихся на продаже конфиската и залогового имущества.

Организуются торги службой судебных приставов. Они проходят в несколько этапов:

• Назначается дата проведения торгов. Информация об этом размещается в средствах массовой информации.
• Происходит прием заявок от участников торгов. С ними заключается договор на участие в мероприятии. Каждый потенциальный покупатель должен внести залоговую сумму.
• Проводятся торги. После их окончания происходит оформление требуемой документации.

Приобретая недвижимость таким способом, покупатель может выиграть значительно в цене, так как кредитор для скорейшей реализации залоговой квартиры устанавливает на нее цену значительно ниже рыночной.

Имеется существенный недостаток: арестованное жилье невозможно осмотреть перед его покупкой. Внутрь квартиры, пока она находится под арестом, никого не допускают.

В квартире, продаваемой с торгов, не должно быть прописано несовершеннолетних детей.

При покупке следует уточнить, есть ли согласие самого заемщика, если таковое отсутствует, то новый владелец может впоследствии погрязнуть в судебных разбирательствах.

Плюсы и минусы покупки

Покупая залоговую недвижимость, следует рассмотреть преимущества и недостатки такой сделки.

Преимущества

Квартира, заложенная по ипотечному кредитованию, всегда хорошего качества.

Плохого жилья среди арестованной недвижимости встретить нельзя, так как банки дают кредиты на значительные суммы только на ликвидное жилье.

Арестованные квартиры многократно перепроверяются как самим банком, так и судебной инстанцией. Поэтому уверенность в юридической чистоте такой сделки составляет почти 100%.

Стоимость арестованной квартиры может быть снижена на 15-25% от установленной среднерыночной цены.

Недостатки

Кредиторы с трудом соглашаются на смену заемщиков, поэтому трудно получить согласие банка на сделку с переоформлением залоговой недвижимости, если инициатором является сам заемщик.

Возможен риск нарваться на мошенников.

Срок переоформления сильно растянут. Сначала требуется снять обременение с квартиры и только потом можно переоформить документы на собственность.

Покупателю не следует перечислять все деньги сразу на счет продавца, пока не будет получен документ на владение квартирой.

Приобретая квартиру на торгах или у судебных приставов, невозможно осмотреть ее. Покупка производится «вслепую».

Часто выселенные жильцы из арестованной квартиры не согласны с решением суда. Возможны длительные судебные разбирательства.

Покупая арестованную квартиру, новый владелец должен знать, не только преимущества такого приобретения, но и следует помнить, что прежние владельцы конфискованной недвижимости могут быть не согласны с решением суда и будут подавать апелляции в различные инстанции.

Поэтому у новых хозяев нет никаких гарантий, что ранее принятое судебное решение не будет отменено.

Стоит ли покупать залоговую квартиру? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно!