В данной статье будут рассмотрены вопросы, связанные с составлением договора купли продажи жилого помещения. Основной источник права, с которым необходимо соотносить все нижеописанные действия – § 7 Главы 30 Раздела IV Гражданского кодекса, который целиком посвящен продаже недвижимости.
Договор купли-продажи, обязан отражать все существенные условия сделки, гарантировать сторонам достижение поставленной цели. Продавцу – отчуждение имущества, Покупателю – его приобретение. Также основным требованием к любой гражданско-правовой сделке является ее юридическая чистота, т.е. полное соответствие законам.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!
Подготовка к сделке
Перед тем, как предпринимать действия, направленные на реализацию сделки, необходимо осуществить определенные подготовительные мероприятия, на этом этапе могут быть выявлены позиции, исключающие дальнейшие отношения между продавцом и покупателем.
Речь идет о проверке правоустанавливающих документов на объект недвижимости, который планируется приобрести.
Такими документами являются:
- Свидетельство о праве собственности установленного образца (если право собственности на квартиру оформлялось до 1998 года, то аналогичным по юридической силе документом является Регистрационное удостоверение);
- Документ, обосновывающий право собственности (приватизационный договор, договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство).
Кроме того, покупатель вправе ознакомиться со следующими документами (одновременно проверив их наличие):
- Документом, удостоверяющим личность продавца – паспортом или приравненным к нему письменным свидетельством;
- Нотариально удостоверенным согласием второго супруга на отчуждение недвижимости (если последняя приобреталась на средства, полученные в браке);
- Постановлением органа опеки – в случае, если продавец не достиг совершеннолетия (особенности подобной сделки должны быть учтены в договоре с участием несовершеннолетнего);
- Развернутой выпиской из домовой книги;
- Выпиской из лицевого счета (не исключено, что впоследствии придется отдельно прописать в договоре обязательство продавца по погашению задолженности по коммунальным платежам).
Необходимо внимательно и осторожно отнестись ко всем документам, представленным продавцом, а также к покупаемой квартире — объекту сделки.
К подготовительной стадии также относятся предварительные переговоры относительно цены сделки – ее определяют стороны, исходя из объективных (кадастровая стоимость в соответствии с данными, содержащимися в паспорте; рыночная стоимость и т.д.), а также субъективных факторов (обстоятельства личного характера – например, срочная необходимость в реализации/приобретении).
Возможные обременения (наличие лиц, зарегистрированных на жилплощади, однако не проживающих на ней и иные, влияющие на суть правоотношения) должны быть доведены продавцом до сведения покупателя – от этого зависит сама возможность заключения договора или соответствующие дополнения к нему.
Предмет договора
В качестве предмета договора купли продажи – выступает квартира, которая, в понимании Жилищного кодекса, является жилым помещением (статья 16 ЖК). Существуют определенные критерии для данного понятия:
- Соответствие требованиям, предусмотренным к помещениям, пригодным для проживания (санитарно-гигиенические, технические и др.);
- Целевое предназначение – объект должен быть ориентирован на постоянное проживание людей. Помещение должно быть зарегистрировано в Росреестре только как жилое;
- Локализация (изолированность) помещения.
В соответствии со ст. 554 ГК предмет договора должен быть подробно описан в его тексте – т.е. должны быть приведены индивидуально-определенные характеризующие данные.
В противном случае договор не считается заключенным.
- Адрес (местоположение) квартиры;
- Квартира (часть квартиры), комната;
- Общая площадь квартиры в соответствии со свидетельством о собственности;
- Этаж, на котором расположена квартира;
- Назначение (жилое);
- Кадастровый (или условный) номер квартиры.
Если предмет договора — доля в праве общей собственности, то указываются размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.
к содержанию ↑Если вы хотите узнать, какая ставка по ипотеке самая выгодная, советуем вам прочитать статью.
Что обязательно должно быть указано в договоре купли-продажи недвижимости
Договор должен соответствовать форме, которую законодатель определил для данного вида правоотношений как обязательную. Это документ в простой письменной форме, подписан сторонами и содержит соглашения по всем существенным условиям.
Существенными условиями договора являются предмет договора и цена. Согласно ст. 555 ГК РФ при отсутствии условия о цене договор купли-продажи квартиры считается незаключенным.
Для получения налогового вычета в договоре купли продажи жилого помещения необходимо отдельно определить цену квартиры.
В соответствии со ст. 558 ГК продавец обязан четко обозначить перечень лиц, наделенных правом проживания в квартире – с указанием объема прав на момент перехода права собственности.
Следует иметь в виду, что несоблюдение вышеуказанного требования, в соответствии со статьей 460 ГК, дает покупателю право на уменьшение покупной цены – или на расторжение договора.
Квартира, в понимании гражданского права, является товаром, требования к которому четко определены для сделки купли-продажи, товар не может быть отягощен правами третьих лиц на момент подписания договора. Исключение из правила – согласие покупателя на подобное обременение, которое должно быть соответствующим образом отражено в тексте договора.
к содержанию ↑Предлагаем вам скачать типовой образец договора купли продажи квартиры: Скачать договор.
Советы по составлению документа
Даже небольшая ошибка в оформлении договора купли продажи недвижимого имущества может стать основанием для приостановления регистрации в Росреестре.
К примеру, описание объекта недвижимости – квартиры как предмета договора – обязано полностью соответствовать позиции «Объект недвижимости» в Свидетельстве о праве собственности.
Сведения, касающиеся метража (общего и жилого), соответственно, воспроизводят аналогичную строку документа-основания (подразумевается правоустанавливающий документ, в соответствии с которым продавцу было выдано свидетельство о праве собственности). Реквизиты документа-основания также отражаются в тексте договора.
Следует с особым вниманием отнестись к каждому пункту договора, формулировки должны быть исключительно точны и выверены, недопустимо расширенное толкование.
В договоре купли продажи квартиры также могут указываться:
- Условия и порядок оплаты имущества покупателем;
- Условия и порядок передачи имущества продавцом;
- Обязательства сторон по регистрации перехода права собственности.
Каждая сделка индивидуальна и это не полный перечень того, что может содержаться в договоре купли продажи квартиры.
Следует с повышенной ответственностью отнестись к вопросу передачи денег – этот процесс может быть оговорен как в самом договоре, так и прописан в дополнительном соглашении.
Закон не ограничивает стороны в избрании способов по обеспечению возмездного характера сделки (за исключением требования об их соответствии действующему законодательству).
Возможно Вас заинтересует, как правильно оформить договор задатка при покупке квартиры, прочитать об этом можно тут.
«Повышенного внимания» должн быть удостоен весь договор в целом. Слишком много «подводных камней» таит в себе правоотношение, слишком велика опасность наступления нежелательных последствий для заинтересованных лиц.
Для правильного оформления своих прав на недвижимость и получение государственной защиты, надо знать основные положения законодательства, которые обязательны для получения государственной регистрации.
Вывод прост и очевиден – необходимо воспользоваться услугами юриста, причем именно специалиста по недвижимости, который, владеет полной информацией об особенностях сделки по отчуждению жилплощади, способен предвосхитить риски.
На что следует обратить внимание при заключении договора купли продажи квартиры, советы юриста. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.
Это быстро и бесплатно!
| Поделиться с друзьями: |
Добрый день! Я собираюсь продать квартиру. Покупатели муж и жена. Покупают по ипотеке, мат.капиталу и нал, без помощи риелтора. Мы составили предварит.договор купли-продажи, но мужа в данный момент нет (на вахте).Может ли жена подписать договор и расписку без мужа или это неправомерно? Есть ли какие то риски для меня как продавца?
Здравствуйте Людмила, если покупатели хотят зарегистрировать квартиру по 1/2 доли в праве собственности на нее, то потребуется личное присутствие обоих продавцов, мужа и жены. В этом случае в договоре купли-продажи, который послужит основанием приобретения права собственности, должны быть указаны оба покупателя и стоять подписи обоих. Либо у супруги второго покупателя должна иметься нотариально удостоверенная доверенность от мужа на совершение этой сделки. Реквизиты доверенности указываются в договоре, она ее копия прикладывается к каждому экземпляру договора и доверенное лицо (жена) ставит подпись от имени доверителя (своего мужа).
Добрый день, Людмила! В данной ситуации сложностей больше у супругов, которые покупают вашу квартиру. При фактическом отсутствии мужа на жену возлагаются трудности составления договора купли – продажи с использованием нескольких видов средств, (ипотеки, мат.капитала и наличных). Сделать это без специальных знаний задача не из легких. Желательно воспользоваться услугами юриста хотя бы на этапе консультации составленного предварительного договора. Насколько я поняла речь идет о покупке квартиры целиком, а не в долях. При отсутствии мужа по уважительной причине, для подписания договора жене надо иметь заверенное у нотариуса его согласие на сделку. Вам же, Людмила, как продавцу стоит обратить особое внимание на способы получения денег за квартиру. Помимо договора эти вопросы могут быть прописаны в отдельном соглашении.