Ипотека с плохой кредитной историей: как взять и как исправить?

Экономические реалии заставляют финансовые организации очень внимательно подходить к качеству кредитного портфеля.

Сегодня не всем добросовестным заемщикам удается получить средства в кредит, не говоря уже о тех, кто имел определенные проблемы с выплатами по своим долговым обязательствам в прошлом.

Плохая кредитная история существенно осложняет доступ к заемным средствам, если речь идет о таких крупных и долгосрочных кредитах как ипотека.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Что такое кредитная история?

Нередко россияне легкомысленно относятся к своим кредитным обязательствам, многие не знают, что эта информация фиксируется в специальной информационной базе и при попытке получения кредита в перспективе сможет «сыграть» против заемщика.

Кредитная история представляет собой досье, в котором содержится полный спектр информации об истории исполнения долговых обязательств каждым гражданином.

За ее формирование отвечают бюро кредитных историй (БКБ). Сюда поступает информация:

• О кредитах и займах, которые ранее оформлял заемщик;
• О размере кредитов (закрытых и действующих);
• О наличии и сроках просрочки по обязательствам;
• Обо всех подаваемых заявках на получение кредита;
• Об участии в чужих кредитных договорах в качестве поручителя;
• О банках, которые в последнее время запрашивали кредитное досье заемщика.

Передача таких сведений в БКИ – это не право, а обязанность каждого банка, срок хранения информации — 15 лет.

Единого бюро кредитных историй в России не существует. Крупнейшими компаниями данного профиля являются Эквифакс, ОКБ и НБКИ.

Сегодня все банки используют проверку кредитной истории, как инструмент оценки платежеспособности заемщика.

Плохая кредитная история — это еще не отказ в ипотечном кредитовании, при вынесении вердикта по заявке на ипотеку банками учитывается комплекс факторов, включая размер доходов, стаж, наличие ликвидного залога и пр.

Решение всегда выносится в индивидуальном порядке.

Читайте статью, частичное досрочное погашение ипотеки, советы для заемщиков, тут.

На каких условиях банк будет готов дать заем?

У каждого банка свое понимание плохой кредитной истории.

Если речь идет о небольших просрочках в пределах недели или разовых просрочках на срок более месяца, то такая история попадает в разряд испорченных, но не плохих.

Когда речь идет об открытых просрочках по кредитам (например, заемщик получил кредит и не внес в результате ни один платеж), то это практически наверняка закроет лицу доступ к ипотечному рынку.

Даже если банк согласен выдать ипотеку лицу с сомнительной кредитной историей, условия кредитования для него будут достаточно жесткие.

Они могут реализовываться в виде повышенной процентной ставки или ограниченной кредитной суммы (что потребует внесения более крупного первоначального взноса, вплоть до 40-60%).

Менее выгодные для заемщика условия могут заключаться в виде необходимости подключения к программе комплексного страхования или сжатых сроков ипотеки (10-15 лет взамен стандартных 25-30).

Подобным образом банки страхуют себя от рисков невозврата ипотеки.

Шансы на получение ипотеки выше в небольших банках, которые ориентированы не на качество портфеля, а на расширение объема выданных кредитов и увеличение своей доли на рынке.

Крупные банки, хоть и предлагают наиболее выгодные предложения по ипотеке, но их низкие ставки достигаются жестким отбором заемщиков и высоким качеством кредитного портфеля. В результате они чаще включают клиентов с плохой кредитной историей в свои стоп-листы.

Требования к получателю кредита

Как повысить шансы на одобрение и убедить банк выдать ипотечный кредит?

Можно выделить следующие факторы, способствующие повышению шансов на получение кредита:

1. Отсутствие активных просрочек (перед обращением за ипотекой стоит закрыть все непогашенные обязательства);
2. Наличие постоянной прописки на территории РФ;
3. Стабильная работа в крупной компании;
4. Высшее образование;
5. Трудовой стаж на последнем месте не менее полугода и общий – от года;
6. Официальный заработок, который может быть подтвержден документально;
7. Доходы, позволяющие платить по кредиту с наименьшими издержками (на ежемесячные платежи должно приходиться не более 35-40% от зарплаты);
8. Наличие уважительных причин, которые обусловили кредитные просрочки в прошлом (это может быть потеря работы, тяжелая болезнь или рождение ребенка);
9. Каким образом заемщик вел себя в прошлом: пытался ли он урегулировать проблему с долгами (например, подавал заявление на рефинансирование или реструктуризацию);
10. Наличие ликвидного обеспечения: это может быть другая недвижимость (квартира, дом или земельный участок), акции или транспортные средства;
11. Привлечение платежеспособных поручителей;
12. Зарегистрированный брак: женатые заемщики оцениваются банками как более надежные.

Есть и факторы, которые играют против заемщиков. Это:

• Возраст до 25 лет или после 50. В первом случае заемщики обычно еще не успевают обзавестись стабильной работой, во втором – высоки риски утраты прежнего заработка из-за выхода на пенсию;
• Заемщик является индивидуальным предпринимателем или руководителем бизнеса: обычно такие клиенты входят для банков в группу риска, так как их доходы нестабильны;
• Невозможность подтвердить свои доходы и трудовой стаж документально, получение серой зарплаты.

Если вы хотите узнать, может ли муж получить имущественный налоговый вычет за жену при покупке квартиры, советуем вам прочитать статью.

Способы получения ипотеки для заемщика с испорченной репутацией

Обычно заемщиками с плохой кредитной историей практикуются следующие способы оформления ипотеки:

1. Привлечение дополнительного поручителя. Ипотечные кредиты выдаются под обязательное поручительство супруги, даже лицам с хорошей кредитной историей, но если удастся привлечь еще одного платежеспособного поручителя, который возьмет на себя выплаты по кредиту в случае неплатежей со стороны основного заемщика, это будет большим плюсом.
2. Предоставление ликвидного залога. В результате заемщик может получить до 60-70% от его оценочной стоимости. В основном банки готовы кредитовать под залог другой квартиры, которая находится в собственности заемщика, причем к ней предъявляются жесткие требования: она не должна быть в аварийном фонде, на первом или последнем этаже, должна иметь санузел, кухню и пр.



3. Открытие в банке-кредиторе депозита и регулярное его пополнение.
4. Внесение крупного первоначального взноса в размере 50-60% от стоимости недвижимости. Наличие собственных сбережений в таком объеме будет положительно характеризовать заемщика перед банками с точки зрения его финансовой дисциплины.
5. Обращение к ипотечному брокеру. Брокеры обычно сотрудничают одновременно с несколькими банками и обладают личными связями, что способствует получению одобрения. Зачастую брокеры – бывшие банковские работники и знают, как происходит рассмотрение заявок, каким образом повысить шансы на успех. Минус данного варианта состоит в том, что брокеры получают вознаграждение за свою работу в виде процента от одобряемой суммы.
6. Предоставление документов, косвенно свидетельствующих о его платежеспособности. Это может быть выписка с банковского счета, контракт на крупную сумму, сведения о банковском вкладе и пр. Стоит отметить, что чем больше заемщик предоставит документов, которые подтверждают его платежеспособность, тем лучше.
7. Получение рассрочки от застройщика. В целях стимулирования спроса на недвижимость девелоперы нередко предлагают оформить рассрочку без участия банка. При таком раскладе кредитная история не запрашивается, но рассрочка обычно предоставляется на крайне ограниченные сроки: не более 5 лет и требует внесения первоначального взноса не менее 40-50%. Такие условия подойдут далеко не каждой семье.

Возможно Вас заинтересует статья, как переоформить квартиру на другого человека: жену, мужа, родственника, прочитать об этом можно здесь.

Как исправить плохую кредитную историю?

Перед тем как обращаться за получением ипотеки стоит попытаться исправить кредитную историю.

Компании, которые предлагают платное исправление кредитной истории не заслуживают доверия.

Можно утверждать, что обещание удалить информацию из кредитного досье выполнить нереально.

Но есть несколько способов исправить кредитную историю:

• Если информация попала в кредитную историю по ошибке. Например, если банковский сотрудник ошибочно передал информацию о просрочке или кредитное досье было «склеено» с однофамильцем. Возможен такой вариант, что данные о закрытии кредита попросту не были своевременно переданы в БКИ. Для внесения исправлений необходимо обратиться в бюро с документами, которые подтверждают ошибочность содержащихся там сведений.
• Получить кредит на небольшую сумму и добросовестно его погашать (например, взять небольшой кредит в магазине на покупку бытовой техники). Это продемонстрирует банку, что заемщик исправился и начал дисциплинированно вносить платежи по кредиту. Таким образом, он реабилитируется в глазах финансовых организаций.

Как изменить кредитную историю? Как сделать запрос в Бюро Кредитных Историй? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Дадут ли ипотечный кредит с плохой кредитной историей без первоначального взноса, без справок и поручителей?

Если у заемщика не только плохая история, но и нет официального дохода и возможности привлечь поручителей, то его шансы на успех сведены к минимуму.

Без первоначального взноса ипотечные кредиты сегодня не выдаются, как минимум требуется внести 10-15% от стоимости недвижимости из собственных сбережений.

При подобном раскладе можно рассчитывать только на получение нецелевого потребительского кредита, он будет отличаться повышенной процентной ставкой, сроками в пределах 5 лет и ограниченной суммой, которой может и не хватить на покупку своего жилья.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно!