Заключение договора найма жилого помещения – ответственный момент в процессе реализации собственником своего права на распоряжение имуществом.
Грамотно составленный договор аренды квартиры позволяет зафиксировать достигнутые сторонами договоренности в рамках действующего законодательства.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Найм и аренда, в чем отличия?
Заключая договор найма жилого помещения, стороны устанавливают между собой соглашение о возмездной передаче в пользование объекта жилой недвижимости.
Аналогичные отношения регулируются и договором аренды жилья.
В каких же случаях применять тот или иной договор? Ответ на этот вопрос содержит статья 671 ГК РФ.
Выбор вида сделки зависит от субъекта, в пользование которому передается квартира или иное жилище.
Если жилье передается в пользование физическому лицу, то необходимо заключать договор найма, в свою очередь, аналогичные отношения с юрлицом оформляются договором аренды.
Различия в правовом регулировании данных правоотношений, влекут за собой особенности их оформления и регистрации, связанные с тем, что физические лица, являются менее защищенной стороной.
Аренда и наем различаются особенностями:
- Государственной регистрации;
- Определения продолжительности действия договора;
- Расторжения договорных отношений.
Требования к договору найма
Соглашение о найме квартиры имеет законную силу лишь при соблюдении письменной формы.
Для оформления договора потребуются сведения, содержащиеся в:
- Паспортах участников соглашения;
- Документах, на основании которых наймодатель приобрел право собственности на объект недвижимости;
- Документах, подтверждающий госрегистрацию.
Существенное условие договора найма – информация, позволяющая однозначно идентифицировать предмет сделки:
- Адрес;
- Кадастровый (условный) номер;
- Площадь;
- Количество комнат;
- Этажность.
Если в договоре найма не конкретизировано сдаваемое жилье, то такое соглашение считается незаключенным.
Требование о нотариальном удостоверении договора найма в законодательстве не содержится, но такая процедура иногда проводится по желанию сторон.
к содержанию ↑Возможно Вас заинтересует статья, сдача квартир посуточно, как выгодный бизнес, прочитать об этом можно здесь.
Типовой договор
Как правильно составить договор аренды квартиры?
Нормативными правовыми актами не введено каких-либо форм типового договора найма жилой недвижимости, следовательно, составить данный документ можно в произвольной форме, но при этом необходимо соблюсти все требования законодательства и максимально учесть интересы сторон.
Документальное оформление сдачи жилья в наем целесообразно осуществлять, придерживаясь универсальной структуры, характерной для такого вида договоров.
Вводные данные договора включают:
- Дату и место заключения соглашения;
- Название (договор найма квартиры, комнаты или жилого дома).
Далее, раскрывается информация о сторонах сделки:
- Фамилия, имя, отчество;
- Паспортные данные, включая сведения о месте проживания.
Статьей 677 ГК РФ установлено, что в договоре необходимо перечислить граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
Необходимо детально описать передаваемый наймодателем в пользование нанимателю предмет договора, указав:
- Сведения об адресе, учетных данных недвижимости;
- Характеристики помещения (площадь, количество этажей, комнат);
- Основания возникновения права собственности на жилье у наймодателя;
- Оснащена ли квартира мебелью и бытовой техникой.
Особого внимания требует оформление раздела, содержащего информацию о правах и обязанностях сторон.
Помимо стандартных правомочий сторон, касающихся пользования имуществом важно детально раскрыть:
- Порядок проведения и оплаты текущего и капитального ремонтов (по закону обязанность оплачивать капитальный ремонт лежит на наймодателе, а текущий – на нанимателе, однако в договоре можно предусмотреть иной порядок);
- Периодичность посещения квартиры наймодателем;
- Возможность и порядок сдачи квартиры в поднаем;
- Порядок расчета за коммунальные услуги и прочие платежи, связанные с эксплуатацией жилого помещения.
В разделе «Порядок расчетов» определяются размер и сроки внесения платы за пользование предметом договора, предусматривается способ оплаты (безналичный денежный перевод, оплата наличными под расписку).
Распространенным вариантом определения срока выплат является составление графика платежей, который оформляется как приложение к договору.
Если стороны предусмотрели, что в течение срока действия договора размер платежей может меняться, то следует детально описать эту возможность и условия ее наступления.
В противном случае потребовать увеличения платы наймодатель не сможет, поскольку статья 682 ГК РФ содержит прямой запрет на одностороннее изменение размера платы, не предусмотренное договором.
Важным моментом в договоре является порядок передачи жилья. В этой части соглашения указывается информация о дате и составе передаваемого имущества, определяются временные границы несения рисков утраты и повреждения жилища.
Факт передачи имущества фиксируется в акте приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора.
Также рекомендуется составить перечень передаваемого имущества (мебель, техника) с указанием информации о характеристиках и состоянии каждого объекта. Такой перечень также оформляется, как приложение к основному документу.
Срок договора ограничивается конкретным промежутком времени или наступлением какого-либо условия, но следует помнить, что максимальный срок для такого вида договоров не должен превышать 5 лет. Если не предусмотреть пункт о сроке действия соглашения, то оно считается заключенным на 5 лет.
Раздел «Ответственность сторон» регулирует порядок возмещения вреда, нанесенного действиями сторон, в том числе размеры компенсационных выплат (неустойки, штрафов, пени) за неисполнение условий договора каждым из участников договора.
При оформлении договора следует заранее предусмотреть порядок и основания его расторжения.
В законе предусмотрен ограниченный перечень оснований, по которым договор найма жилья можно досрочно расторгнуть, и есть смысл зафиксировать в договоре дополнительные основания.
Предлагаем вам скачать образец типового договора найма (аренды) жилого помещения: Скачать бланк.
В разделе «Порядок разрешения споров» предусматриваются варианты досудебного урегулирования споров, территориальную подсудность, отличную от предусмотренной ГПК РФ.
Какие-либо условия, не подходящие для включения в другие разделы, включают в раздел «Прочие условия».
Далее, указываются все реквизиты и контактные данные сторон договора, после чего вся информация заверяется их личными подписями.
к содержанию ↑Государственная регистрация
Договор найма жилой недвижимости считается заключенным с момента подписания сторонами, государственная регистрация этого соглашения не осуществляется.
Однако, если договор найма оформлен на длительный срок (не менее года), посетить территориальный орган Росреестра сторонам сделки все-таки придется.
Дело в том, что долгосрочный наем жилого помещения является обременением права собственности и данное ограничение права необходимо зарегистрировать, подав соответствующее заявление не позднее чем через 1 месяц после заключения договора найма.
к содержанию ↑Читайте статью, как и где восстановить документы на квартиру при утере тут.
Продление договорных отношений
От срока, на который заключен договор найма, зависит и порядок продления договорных отношений.
Если стороны заключали соглашение на срок не менее года, то наниматель имеет преимущественное право на возобновление договора.
В этом случае не менее, чем за 3 месяца до окончания действия договорных отношений, наймодатель должен направить нанимателю одно из уведомлений:
- О заключении договора на прежних условиях;
- О возможности продления соглашения на измененных условиях;
- О намерении не сдавать предмет договора в течение 1 года и более.
Если собственник помещения не направляет вышеуказанное уведомление, то договор автоматически продлевается на прежних условиях.
Договор с измененными условиями продлевается путем составления дополнительного соглашения. Аналогичным образом продлеваются и краткосрочные договоры найма жилого помещения.
Как сдать квартиру в аренду и «не нарваться» на неприятности? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Это быстро и бесплатно!
Поделиться с друзьями: |